密市独立屋二楼一单间出租，共用洗手间，厨房，近Erin Mills Town Centre,高速网，商场交通生活方便，11月23日入住。$700/月，需要车位价钱面议。 有意请加微信16477106377或短信4168036031

密市独立屋地下室一房两厅一车位独厨独厕可做两房，近沃尔玛超市和Erin Mills Town Center，近403高速，一趟车到多大密市分校，交通方便，周边各种设施应有尽有，位于Credit Valley Public School和John Fraizer学区，社区非常安静，安全，适合单身女性 、单身男性 、夫妻情侣 、三口之家，是生活学习的最佳选择，有意请加微信16477106377或短信6477106377。 租金： $1100/月，2022-09-01可入住。

YONGE/FINCH附近两房两卫高层公寓主卧出租（車位另加100），入住时间：2022-08-24。 近地铁，超市，交通生活方便。 租金1300, 含基本家具，独立洗手间，包水，气，和次卧男生分担电费和网费。 有意请电话或短信 647-710-6377，或加微信：16477106377。 公共设施：

前几天，有个朋友打电话问我，有没有必要买condo owner保险。她说，当初closing的时候，银行方面的律师要求她买。后来，许多跟她一起买了condo owner保险的屋主都取消了这份保险。她还比较细，打电话问了一位保险的业内人士，这位业内人士告诉她必须买，但她还是将信将疑。 因为生意不在我这儿，她不好意思打电话问我，觉得生意都不给我做还浪费我的时间，心里很不好意思。但最终还是确信只有我能够给她最终的答案，于是有了我们之间的对话。 在她的理解里，condo是管理公司保的，自己不住在里头，租客有租客保险，为什么owner还要买保险呢？ 我跟她说，没有错，condo的管理公司是有保险，保的是房屋的property，里面的不管，更重要的是condo所提供的保险，100%是co-insurance的。大家可能还不知道co-insurance是什么意思，如果有兴趣的话，可以自己去详细查一下。我这里做一下简单的介绍，co-insurance就是保险公司与被保人按比例共同承担风险，一般来说比例有九比一、八比二、七比三之类的，也就是说如果房屋全损，保险公司按保险合同承担70%、80%或90%的责任，被保人（管理公司）承担10%、20%或30%的责任。正常情况下，管理公司为了省保费，都会选一种保费便宜的比例方式来保，那就意味着保险公司的责任减小了，而管理公司的责任增大了。 而有condo的朋友们，你们是否看过你们与管理公司所签的管理协议呢？你们知道管理协议里是怎么写的吗？你们以为出险之后，管理公司会从自己口袋里掏钱来赔你们的损失吗？ 如果你们这样想的话，那就是想当然了，还是回家认真看一下管理协议吧。我相信，损失是由大家一起来承担的。你有condo owner保险，损失由保险公司承担，你如果没有owner保险，损失由你自己口袋里掏钱来赔。 还有一点，你们看到condo管理协议中的betterment和improvement的条款吗？ 如果出现修善等情况，钱从哪里来呢？还是要从各位的condo owner的保险公司出，如果没有保险，owner自己付。 你们可能会说，不是有管理费吗？管理费都到哪里去了呢？好象是水电气、冬铲雪夏除草种花及员工工资以及管理公司的利润等，管理费并不是用来赔偿或修理的。 如果有人死在游泳池等责任事故，万一condo管理公司的保险不够赔，还是要分摊到每个condo owner的头上。 上面说的还仅仅是与管理公司及与公共的部分所产生的风险，有可能影响到condo owner的利益的方面。 现在谈一谈unit里头的。 如果你的unit里墙壁里水管破了，出现水浸情况并且影响到楼下很多住户，你的租客的租客保险会承担这个风险吗？答案绝对是否定的。 还有，你的unit出租给租客，你提供冰箱洗衣机洗碗机炉头等用具吗？答案是肯定的吧？ 如果风险是由于你所提供的这些用具造成的，而不是租客使用的原因造成的，责任由谁承担呢？肯定是owner啊！ 现在你再想一想你到底需不需要condo owner保险？ 我告诉了我这个朋友之后，我的朋友说，我好害怕啊！ 我说，你有什么好怕的，可怕的是你不知道风险之所在而没有采取防犯措施，你现在知道风险之所在，你有保险，一切问题由保险公司承担，根本没有任何可怕的。 她说，不是说我现在怕，我是怕我过去的无知，还好没有跟着那些人一样把保险给取消了。想想那些跟我一起买房的，把保险取消掉，是多么的可怕啊。 我说，condo owner保险一年就两百多块钱，又不是什么贵得付不起，有必要做这样的事吗？真的是想钱想疯了。无知又贪婪，这一点钱都要省，真是可笑，买得起房子买不起保险。归根结底，还是中国人对保险的知识太缺乏了。 而且，似乎把保险取消掉，银行是会知道的，会马上收回贷款的，因为保险公司会发信通知银行的。 她说，没有啊，银行没有收回贷款。 我也不知道，银行为什么不收回贷款。 我平常常说，这个加拿大经常是霸王条款，你签也得签，不签也得签，比如电信、水电气等等。这个与condo管理公司之间的协议实际上也是霸王条款，人家定的规矩，就是这样了，你买了condo，不服从我的管理条款都不行，你所能做的就是把condo卖了，不然的话就得按它的规矩来，从管理费到保险到许多需要你付钱的地方，这种协议都极尽全力保护自己的利益。 还有一点必须提醒，condo owner在房屋出租给租客的时候，要求租客购买租客保险，然而，就象你们屋主一样，银行要求你们购买condo owner保险，你们可以中途偷偷地把保险给取消了，你想过你的租客也有可能干这样的事吗？ 虽然我觉得这种情况一般不会发生，因为租客如果有车的话，租客保险与车保险捆绑在一起还会得到10%的折扣，基本上两个保单的价钱跟一个保险的价钱没啥区别甚至更低。然而，世界上的很多事，往往总有例外。 而世界上有许多事总是无巧不成书的。风险概率很小，租客中途取消保险的概率也很小，但往往风险就发生在这样的人身上。 万一租客没有保险的情况，因租客使用问题而造成的风险对租客甚至对condo里的其它住客或屋主的利益造成损害，屋主就负有完全的责任。所以，condo owner保险蛮便宜的，不要去省这一点钱。 我们做保险的人，完全没有必要为了这样的业务去骗你们买保险，这样的生意一单只能给我们带来不到15块钱的佣金收入，还不够我们的人工费。所以无需担心钱被保险顾问赚走了。

安省政府要求，每年的6月2日至9月14日，公寓管理处或房东必须要打开空调，并保持屋内温度不高于26℃。而在9月15日至6月1日期间，室内最低温度需有21℃。 换句话说，就是在6月2日至9月14日之外的日子，无论天气有多热，房东如果不开空调的话，市政府都无法强制他们开空调。多伦多市政府的牌照暨标准部门无法在这一时间段之外采取任何行动。 所以，无论是租客还是房东，都请务必注意这几个时间节点与温度控制。否则的话，房东已涉嫌违法，租客可以向311热线投诉与求助。 可是在规定日期之外，如果房东不同意开空调的话。租客就只能自己想办法解暑了... 上周早些时候，多伦多市议员马德洛提出一项动议，要求市政执照和标准部门和医疗卫生官员建立“热度警报日”，在“警报日”期间，房东可以被允许关掉暖气和打开空调。这种做法可以不与市府附例相冲突。市议会批准了该动议。 一些出租公寓没有空调，多伦多公共卫生局（TPH）健康公共政策主管布尔什（Gayle Bursey）与这些大楼的房东盟商，希望他们能为房客提供冷气室。 公共卫生局和执照部门正在全市增加更多的纳凉之处及饮用水，以方便天热时市民有地方避暑。

房地产投资方式五花八门，各自的优劣和特点更是纷繁复杂。即使作为房东，也难以做到面面俱到。 作为一种常见而有特点的投资物业，大众的了解却是十分有限。如何定义？如何购买？如何经营？相关的问题不一而足。 今天我们就来揭开它的神秘面纱。 分间出租房 在加拿大投资物业中，经常会碰到Rooming house, Group homes 和Single-Unit Housings. Rooming house或称Boarding house，中文称它分租房或单间出租屋。 分租房在中文没有专门的定义，在维基百科中称把房屋的一间或多间出租给无任何关系的人，房东提供某些服务，获得利益。 在加拿大官方定义为：Rooming houses are living accommodations where four ormore unrelated people live together, in individual rooms, but share a kitchenand/or washroom facilities. 多伦多市政府 bylaw 定义Rooming house 应该包含以下几点： 1、必须是house, apartment 或者 building,  也就是说共管公寓Condo apartment不是分租房， 2、其次在同一楼房内，住4名或4名以上无任何关系的人，且在各自的房间内，住客各自负担租金，共用屋内设施，如厨房、洗手间等。当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人，住客各自负担租金，共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。 但是如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，又不能称为Rooming house。 分租房的合法性 在加拿大地产投资中，分租房由于需求旺盛，空置率低，易管理，租金稳定等特点，得到很多投资人的喜欢，但是分租房在多数地区是不合法的。 加拿大华人的以租养房或叫以房养房普遍存在着一个被大家忽略的危机，就是分租不合法这个问题。   多伦多大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。 按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。 在MISSISSAUGA，OAKVILLE，  WATELOO等地方，BASEMENT出租也需要合法牌照。 在MISSISSAUGA，如果屋主自住一部分，另一部份出租，第一年的的牌照费是500元，以后RENEW每年250元，如果整幢房子用于出租，第一年的的牌照费是1000元，以后RENEW每年500元。但不容许Rooming House。 在多伦多地区，只有在怡陶碧谷区，约克和多伦多市中心的部分老区允许分间出租房存在，前提是房东每年都必须接受卫生安全，建筑部门和消防局的例行检查， 而且在怡陶碧谷区和多伦多市中心还需要牌照。 士嘉堡、列治文山、旺市、万锦市或是密西沙加等这些地方并不可以分租给多户租客，出租地下室也需要牌照。 由于非法出租，年年都有发生在分租房里的悲剧，这种非法出租只要没有人举报，政府是很难发现的。 但是政府加强了分租房的管理，不合法的出租，政府的罚款可能让屋主倾家荡产，所以必须合法经营Rooming house。 多市政府对申请经营分租房有以下规定： 1、符合市府规划（ZONING），如果Zoning 是Residential, 必须是独立屋（detached ），最多不超过6个ROOMS, 如果Zoning 是Commercial, 独立屋,半独立，Townhouse，小型Building 都可以，但不能超过20Rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的8 平方米。 2、分租房必须符合安省防火条例。 3、必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合併前旧多伦多市的分租屋牌照，必须符合合併后多伦多市的基本准则条件。 4、分租房牌照不得转让。 5、申请新分租房屋牌照，必须符合所有建屋及修改土地用途附例，获该区市议员审查，获取市政发牌发标准部、多伦多消防局，多伦多公共卫生部的同意。申请新分租房屋牌照大约需要3个月到一年时间。 如何购买分租房 在十五年的经纪生涯中，我是多伦多地产downtown成交量最大的华人经纪，也是最了解多伦多downtown 地产，在加拿大地产投资，长线看多伦多downtown 投资回报率最高。 地产投资首先要考虑的是规划（Zoning）问题， 是民用（Residential）还是商用(Commercial)。 规划民用也分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、multi Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。 一般来说，Four Plex以下的，包含four plex,属于民用住宅（Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅了。因为有很好的回报，合法的rooming house在市场上买卖并不多，即使有合法牌照的ROOMINGHOUSE， 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理，可以大胆购买，新牌照同RENEW差不多。 不合法的rooming house在市场上反而很多，怎样鉴别是不是分间出租房，政府执法人员只看你房间门上是否有锁。 因为安省建筑条例中，单一家庭住宅内不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的Rooming House屡见不鲜，这种房子由于结构出现不正常改动，隐患很大，不要贸然购买，因为银行不愿意承担这样的风险，不会放款，保险公司又不承保。 如果要投资有很高的收益率Rooming  House，我们都以Single Family Or Multi-unit housings按正常银行贷款，买下物业。如果打算变更为Rooming House，首先选定出租的物业向政府申请规划（Re-Zoning）。 政府经过检查，觉得买的这幢 房从地点，结构，面积都适合申请，才可以进行下一步，按要求重新申请许可。6个以下包含6个房间的比较容易获得牌照，7个以上的由于需要独立的消防通道等要求，比较难获得牌照。由于AirBNB 的出现，Rooming  House并不是利润最高的出租物业，申请牌照繁琐，难度大，2016年整个多伦多只增加6个分间出租房牌照。 经营分间出租房 华人买房大都是有条件要上，没有条件创造条件也要上。 北美华人不管在东岸还是西岸，分租房是我们早期移民的在异国他乡白手起家，辛勤打拼，艰苦奋斗，从头开始的写照之一。近几年从国内来的土豪可能感觉不到。 经营ROOMING Housing 注意事项 尽可能不要将结构作大的改动，一方面政府可能不会批准，另一方面将来如果卖房困难，需要恢复到single family or multi-unithousings 容易。 厕所尽可能多。 房间要干净，公共区要定期打扫，绝对不能有蟑螂和老鼠。 租客以年轻人为主，不要带小孩的家庭。 挑选租客，尽量少租学生。 作好垃圾回收与清理。 定期作消防，电力等的检查，配合政府相关部门的抽查。 总之，需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。

千挑万选买房，严格甄选租客，兢兢业业打理租务，希望安安稳稳地收租养房，换得一份投资收益，这是大多数房东的写照。 经过许多的历练，房东知道要与租客签个租约，来保障自己的业务稳定。无论是通过地产经纪挂牌出租，还是自己找租客，大凡房东都希望租客能签个长期的租约，求个安稳，也能省去不少的管理成本。 但是，出租物业也像任何其他的生意一样，存在着许多不可预见的变化和可能，也就是经营风险。 在诸多的风险中，本文主要谈谈因租客提前退租，而使房东发生物业空置的这种风险。这种风险时有发生，而且不在少数。所以有必要做个讨论，以了解法律是如果规定租客退租的，并且知道一旦发生提前退租，房东将经历怎样的过程，如何保护自己，如何将风险带来的损害降低到最小的程度。 【案例】房东买了一个康都（Condo），做为投资物业，出租给一个租客，租期为一年，一月一日，租客准时入住。五月中旬，租客通知房东，因为不可预料的原因，要求在五月三十一日结束租约。 如下是分析： 事实：租约中尚有六、七、八、九、十、十一、十二月，共计七个月，没有完成。 民租法的规定：房东可以要求，同时，租客也有完全的义务，找一个人来接替该租客住满后七个月，这叫做“租客的转租义务”。转租过程中，房东不可无理拒绝转租，否则租客有权单方终止租约（另有较为复杂的条款，将在以后单设专题讨论）。 民租法的指引：如果租客没能成功转租，导致房东物业空置，房东有权向租客索赔从空置开始，到租期结束的全部租金损失。但是房东必须证明这种损失真实存在。特别地，要证明即使房东进行了“尽力避免风险”(Mitigating)，也不可避免地产生了损失。 “尽力避免风险”(Mitigating)：指的是房东在租客尽力转租的同时，也在自己尽力寻找新的租客，并有可靠的证据证明这些努力，比如挂牌、推广、与潜在租客的沟通、潜在租客的看房人次等等，但均无结果。 研究：经过许多研究，即使第88条给出了指引，但是我没有发现民租法和房东房客管理局规定了任何通知表格，或者指出了任何申请途径，从而使房东凭借民租法在本局进行申诉，进而提出索赔。这点令我困惑。 初步的结论：房东只能在小额法庭进行诉讼（我们暂且断定房东的受损额在两万五千元以下 – 这是小额法庭的诉讼限额，超过限额时，除非原告房东放弃超出部分，则应在高等法院诉讼）。同时，我也愿意指出，小额法庭的法官往往对来自房东与租客的纠纷，认定小额法庭或高等法院并无管辖权，而房东房客管理局有完全的司法权限。比如，资深小额法庭的法官Sebastian Winny曾说，一些案件可能会比较蹊跷，主审法官在这个问题上也往往有不同的意见（This analysis in some cases can be tricky and there are differences of opinion amount the deputy judges on some aspects of this subject）。（2017年5月27日，Sebastian Winny的安省法律顾问培训课程，题目Best Practices For Small Claims Court） 援引先前判例：Fraser v. Beach (2005), 75 O.R. (3d) 383 (C.A.); Efrach v. Cherishome Living, [2015] O.J. No. 293 (Div. Ct.); Spirleanu v. Transglobe Property Management Service Ltd., [2015] O.J. No. 1336 (C.A.) – 这是新近几个对民事法庭是否有对民用租务纠纷具有司法管辖权的标杆性的判例。结论都是认为房东房客管理局应对民租纠纷具有唯一司法管辖权。 如上的讨论可以简单地表达为， 当租客提前解约时，房东有权向租客索赔其未完成月的那些租金； 但是房东要证明，因为租客的提前解约而导致空置，并且实施合理避免后，损失仍然存在； 诉讼应在小额法庭进行，诉讼过程不容易，结果难以预料。 更要指出的是，一旦租客在房东起诉前就搬离出租屋，房东还面临着寻找此租客新住址，以便送达起诉书的挑战。至于送达到原租客的工作单位、或其他地址是否有效，应参见“安省小额法庭诉讼规则”。 一个需要澄清的困惑：只要提前六十天通知，租客就可以随意搬家。是吗？ 回答是不一定。 有不少人认为，只要租客提前六十天提出通知，租客就可以免责。这个说法很不完全，即使租约有此约定，也是无效的条款。所谓“提前六十天通知”，是指提前租约中约定了的租期的最后一天之前的最少六十天。 按上面这个案例，租约规定了租期为一年，租客应在十月三十一日之前（十月三十一日是租期最后一天之前的六十天），通知房东说，十二月三十一日是最后一天，过后就不租了。租客这样做是最妥当的，我建议，此时房东应与房客签一个协议书，以确立十二月三十一日解约搬出的约定。这样一来，房东就获得了充足的招租时间，以免空置的发生。 那么，如果十月三十一日或之后，租客并未提出搬家，那么应该认为租客继续租住。从十月三十一日往后，一旦租客提出解约搬家，那么搬家日应该是提出解约后的至少六十天，而且最后一天是租用月的最后一天。比如，租客在十一月十五日提出，那么租客的搬出日应为转年的一月三十一日。为什么不是一月十五日呢？因为租约中规定的租用月的尾日是月底的那一天，所以应该是一月三十一日。如果租客仍然在十二月三十一日（或之前）搬出，租客实际上是违约的，因为通知期未满六十天。于是，房东有权诉讼损失，但是正如前文所说，房东必须证明损失的存在。 再有一种情形，按民租法的规定，当为期一年的租约完成后，房东与租客之间自动形成以月为单位的月租约，毋需任何新约。那么，租客一旦提出搬家，搬家日应是提出日之后的至少六十天，而且最后一天是租用月的最后一天。仍以本案为例，如租客在来年的三月七日提出搬家，那么他的搬家日不应早于五月三十一日，原因同上。如果租客仍然在五月三十一日搬出，租客违约，因为未满六十天。房东有权诉讼损失，同样地，房东必须证明损失的存在。 综上所述，退租常见如下几种情形： 租客有年租约，在未完成时，就提出解约，房东有权追索空置期的损失，详见上面的案例； 租客有年租约，即将完成时，租客通知房东，从通知日到搬家日超过或等于六十天，租客如此的通知是合法行为，房东应与租客建立一个解约协议书，以保证招租顺利； 租客已无年租约，或者根本就只有月租约，租客通知房东，搬家日必须在提出搬家的那一天的六十天之外。如从通知日到搬家日不足六十天，房东有权追索本期之后的六十天的租金； 租客从未通知房东，而自行搬家，那么房东有权追索从发现日开始的六十天的租金。 租约依法签订了，但租客通知房东因故无法履约，房东有权扣留押金，但很难索赔全租期的租金。 从实际案例中得出的经验与教训 提前退租往往发生，房东应在得知租客有意提前退租时，立即确定事实，签妥解约协议，并尽快着手招租新人，以实现损失最小化； 租客一旦退租离开，房东起诉时，往往遇到许多不可预知的困难； 在租期届满时（比如提前期末的六十天之前），应与租客进行良好沟通，询问是否在期满后续租； 出租业务流动性强，租客往往掌握主动，房东应有良好心态，以应付突如其来的变化。 附一：大多区小额法庭地址 多伦多 47 Sheppard Ave. East, Toronto ON M2N 5N1 416-326-3554 约克区 50 Eagle St. W. Newmarket ON L3Y 6B1 905-853-4809 皮尔郡 7765 Hurontario Street, Brampton ON L6W 4T1 905-456-4700   附二：安省小额法庭诉讼规则网址 https://www.ontario.ca/laws/regulation/980258 附三：安省小额法庭诉讼指南 https://www.attorneygeneral.jus.gov.on.ca/english/courts/guides/ 【如上仅为评点，不做为法律意见】 作者：于戎伟 （安省律师公会 · 法律顾问）

加拿大人都绕不开的事是什么呢？ 答案既不是贷款也不是验房而是房屋保险。无论你有房没房，只要你住房就一定离不开房屋保险。 但这么重要的一件事，是不是每个人都能处理的非常妥帖呢，答案是否定的。今天就来聊聊在加拿大买房屋保险那点事..... 什么人必须买房屋保险 贷款买房的人 必须购买房屋保险才能成交。因为银行借钱给你的前提就是贷款人购买房屋保险，且理赔受益人为银行。 屋主 房屋可能是屋主最重要的财产，如果汽车那么贵的保险你都买了，如此重要的房子怎么能没有保险。再加上房子里的家具、家电和其他贵重物品，这些东西的总值和重要性比汽车要高多了，所以有一份保险是必须的。 租客 当租客租下出租单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物，是需要一份 租客保险来保障。此外，由租客造成的房屋意外，比如火灾等等，一旦将房屋损毁，租客保险也能让你免受数十万元的赔偿之痛。 房东 自住以外之房产，作为房东切勿忘记购买房东保险。 一旦发生意外，如警方及保险公司认定属于租客疏忽的话，租客便要承担责任；若是房东疏忽的责任，房东保险就是救命稻草了。另外一种情况是，租客为了省钱没有买保险出事后一走了之，这时也需要房东保险来救驾。所以出租非自住房也要买保险。 商业出租物业者 一旦出租物业发生意外时，房产损失及租金损失皆可获得理赔。所以买一份保险锁定你的出租回报，很值得！ 一旦发生意外，房屋保险将负担这些费用 修缮房屋建筑的巨额资金。 规定范围内发生毁坏、丢失或损害，将赔偿财产损失（家具、衣物、家电等动产） 他人或其财产在您的家中受到损害，会提供第三者责任保障。 由于失火或者其他灾难，您被迫从家里搬出住到旅馆，会提供搬家的费用及额外的生活支出。 何时购买房屋保险 新买房子如果要向银行或其他金融机构申请贷款，发放贷款之前必须购买房屋保险。 买家在合同生效执行后交屋之前，立即去买房屋保险，且必须告知保险公司保险生效日期，一般为Completion date) 。 换屋的买家有两种选择，一是选择转换原保险公司保险，二或结束原来房屋保险购买新的保险。 成为屋主或租客时，请尽早购买好房屋保险。购买了房屋保险的租客有时会得到房东的额外优惠。 房屋如果无人住宿达30天以上， 保险将自动失效(新移民常全家回原居地超过30天)， 所以要与保险商联系并交纳适当的空屋保险费。 购买房屋保险的原则 如果对房屋保险不是很熟悉，建议让保险经纪或保险代理公司帮助询价办理，这样可以化解很多麻烦，还能上门服务。 续约保险时，要记得问问保险公司有没有新的优惠给你否则你可以去其他公司再对比一下，通常不你问他们就按照原先条款自动续约了。通常已还清贷款等因素都可以帮助降低保费，连续三年未理赔也能降低保费。 找不同保险公司比价的过程比较花费时间，但有时会省下不小的一笔钱。 另外保费的多少取决于对房屋重建成本的估算，所以保险公司的保费相差可能很悬殊，但承担的保障额度也不相同，取舍自定。 如果保障不足保费虽低一些，但万一发生灾害要重建时会赔偿不足。比如房屋重建成本估算为50万, 但只保了25万，一旦出事额外的25万就要自掏腰包了。 在价格和保障条件相近的情况下，就选择服务更令人满意的保险公司吧。通常迅速的理赔服务是最重要的，一旦出险理赔速度比什么都重要。 保险覆盖的风险范围 保险只负责意外，而不是可预测的损失。 通常下列可预测的、可防范的情况以及房屋日常的维修不在保险之列 地下室水管漏水墙壁渗水等。地下室漏水通常是由于房屋自身的缺陷或材料老化造成的。 与自来水管爆裂等情况不同，在下雨、化雪时的漏水是可预测的、可防范的，所以这种季节性周期性的漏水不在保险范围。 因配件、零件及管线老化的维修费或水管裂漏水而需更换水管的费用不赔，但因意外漏水等造成的地毯、家俱或墙壁等财务损失经鉴定后可以赔。 不包括水灾、洪水造成的损失被认为是不可抗力，不在保险范围内。要另外购买水灾险。 其他可预测的损坏。 有两类房屋保险供选择 基本保险 基本保险的特征是告诉你保险公司赔什么。主要理赔范围包括下列12种情况： 火灾及被雷电击中酿成火灾。 由天然气、煤气或石油气引发爆炸。 烟熏(突然从异常的烹调或加热设施喷出的烟，不包括从壁炉里飘出的烟)所有墙壁、家具及窗帘等家中物品。 盗窃。不过若窃贼是住在屋子里的成员之一，保险公司不会作出任何赔偿。 落物砸损。被飞机等空中飞行物等堕下来的物件击中房屋以及私人财物（不包括雪崩或地动导致的落物)。 飞机或车辆撞击。家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋或附近的建筑物，保险公司会先扣除垫底费后才作出赔偿。 暴乱骚动及内乱中遭受不法分子滋扰所造成的财物损失，会受到保障。 蓄意破坏及恶作剧行为。若房屋已是空置多于三十天以上的话，保障便自动消失，一切后果由屋主独自承担。 突发性漏水及水浸。 暴风雨或冰雹 (不包括 水灾、洪水)。另外，地下室因为雨太大进水了， 被认为是不可抗力，不在保险范围内。 因忘记关上门窗而遇到暴雨或冰雹损毁的，不赔偿。 除了建筑中或空置中的物业，家中门窗玻璃遭受到意外损毁，受到保障。 私人财物或家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，受到保障。 以上条款在加拿大都是英文文本，中文解释只供参考。 全面保险 全面保险的内容因人因公司而不同。特征是保险公司会给根据你的需求给你一张不予理赔的清单，只要没有写在清单里的情况发生，保险公司就会赔。 全面保险通常不包括下列保障，如果需要则要单独购买。 地震险 BC省的居民需要单独购买地震险。 珠宝损失险 普通保单对珠宝的保额有所限制，多数保险公司对此规定的上限在3000元左右，还设有免赔额。单独购买珠宝损失险，保险公司将赔偿足额损失，并且无免赔额。但在承保前，保险公司都会要求珠宝商对珠宝的价值进行鉴定。 下水道回水险 居住在地势低洼地区的居民可考虑购买。当下水道的水倒灌造成建筑或财产损失时，可以向保险公司索赔。 房屋保险保额的秘密 保额要分两部分说。 一部分是第三者责任保险，保额可以参考车险，保额100万比较常见。 比如你去朋友家参加派对，结果不慎摔倒受伤就可以提出索赔，这个时候并不影响朋友情谊，因为保险公司要从责任险中赔付。所以保险公司在办理保险之前，对于一些大的物业通常会查看其内部设置是否安全。 财产保险的部分比较复杂，说明如下： 财产保险包括4个部分：保额互相关联 1、居家建筑 这项包括房屋主体本身、相连的结构（如连体车库）、室外的固定设施、树木、游泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料。这部分的保额不包括土地价值。不同保险公司评估的数字也不大相同。 我们以50万为例。 2、独立建筑 这部分是指独立的车库或花园小屋等。保额通常是居家建筑保额的的10%，也就是5万元。 3、个人财产 包括傢俱、用具、衣服、珠宝等财产，保额至少是居家建筑保额的50%。也就是25万。 4、临时家居费用险 当房屋发生意外不能在里面居住时，租房住宾馆搬家都在此列。这部分保额一般是居家建筑部分的20%。也就是10万元。 保障总计是：190万元， 保费差不多是760元左右。 保险费率的高低与保险范围密切相关。同样保险额的房屋，一旦保险范围不一样，自付额不一样($500 or $1000) 适用的保险费率就不一样，最终缴纳的保费也不一样。 在询价时，如果投保人不特别说明，保险公司或保险经纪通常给出的都是全面保险价格。因为很少有人为了不多的一点钱去冒巨大的风险。 16种情况下，保险公司将拒赔： 房屋用作商业用途 建筑中房屋受到破坏 空置物业(没人住)超过30天 非法用途如大麻屋、製毒工场等 被放射性物料破坏 核子大战 雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏 酸雨破坏 被工业用浓烟破坏 被出租租客盗窃 额外工程破坏的草地 物业在建筑过程中被偷走的材料 地震。 洪水。 战乱。以加拿大政府宣布成为战区为准，所有房屋保障即时失效。 自然损耗。

老百姓要投资，往往选择投资物业，以房养房，看着高高耸立的楼宇，从心理上感觉踏实可靠。同时，除去租金大抵可以与贷款及费用持平以外，物业的增值也已经让业主房东心满意足了。 需要提醒的是，投资有风险，出租更难免有闪失。有统计数据表明，历年来，安省归管房东房客纠纷的房东房客管理局（Landlord and Tenant Board - LTB）受理的申请中，房东起诉房客的案件，占总案量的80%左右。同时，在这些案件中，因欠租而导致的起诉，又占了其中的80%。可见，欠租案占了一半多的案量。为此，我做了一些观察，进行了一些统计。发现原因大概有如下这些。 租客没有良好的消费习惯，不懂得如何合理安排支出预算。恰巧又碰到了不懂有效甄选租客的房东，这就为欠租埋下了伏笔。 租客有预谋地骗租，他们会把自己描绘成如何如何体面的人，甚至先预付几个月的租金，来骗取房东的青睐。一旦入住，预付的租金也花完了，就开始以种种理由拖欠房租。 房东自己的管理有疏漏。房东不在本地，委托亲戚朋友代管。代管人又不得力，不能负责任地及时催收房租，使得租客有了拖欠的机会。当发现欠租数额已达几个月时，租客没有即时偿还的能力，导致恶性循环。 房东急于出租，唯恐空置造成月供困难，于是没有选择与房子对应的租客，盲目甚至冒险选客，最终导致始乱终弃。 房东没有及时处理租客的维修要求，或者违反某些规则，导致租客反感，于是以欠租，做为对房东的“惩罚手段”。 如上这些现象都是主要造成欠租的原因。那么，一旦欠租发生了，房东该怎么处理呢？这是个很复杂问题，我们需要一个一个步骤地分析说明。 什么是欠租？  欠租就是在应该收到租金的那天没有收到。这时，欠租就不期而遇地发生了。有人问，欠租后多久可以追讨？回答是，转天就应该追讨。欠款在外，夜长梦多。这个道理在做生意的人来讲，都明白。熟不知，出租物业也是生意，而且是笔大生意。当然，为了维持关系起见，先打个电话，发个邮件询问一下，要求租客尽快回复，也是说的过去的。但是如果租客有意回避，编造谎言，就不应该再一味地痴痴地等。经验表明，早动手，避免问题迁延，及时采取行动是尽量降低风险的有效手段。 应该采取什么行动？ 不少的房东在意识到租客欠租时，往往继续裹足不前，前怕狼，后怕虎，担心一旦追讨，就会撕破了脸皮，于是放任欠租迁延，错过了把损失降低到最小的时机。须知，一个人的消费水平是有限的，租客更是如此，一块钱花在了东家，就花不到西家。没交出去的房租，就会被挪为他用，绝对不会还是存在账上，等着还债的。 这时，房东应该审时度势，看清租客真是忘了，还是有意欠租，还是根本就没钱交租。如果是忘了，提醒一下，也就过去了。如果是有意欠租，应该发现原因，马上进行对治。如果是根本没钱，说明房东选错了对象，应该尽快斩草除根，以除后患。 那么，具体应该怎么办呢？应该按照民租法的规则，房东房客管理局的流程，使用规定的讨租表格，按照标准的程序，立即采取法律手段。如果房东认为自己能应付，应参考房东房客管理局的网站（http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/），仔细阅读，对照自己的情况，开始行动。如果认为自己处理不了，应该立即寻求法律专业人士的帮助。 根据我多年的观察，这时房东往往道听途说，问地产经纪、问朋友、问微信群里的群友，等等不一而足。于是就经常在群里看到有人问，我的租客已经三个月没付租金了，你们说，我该咋办？我不得不提醒这样的房东，您对您的百万元物业真的很负责么？我也不得不建议，您要不自己按政府网站上的要求处理，要不就委托可靠的法律代理人，否则后患无穷。 与讨租有关的法律行动基本步骤是什么？ 按照民租法和房东房客管理局的规则，房东必须使用N4表格，载明包括通知期，欠租额等等重要内容，按规则送达租客。如果在通知期结束前，租客清理了欠租，于是您的目的就达到了，事情就过去了。如果在通知期结束时，租客还是没有清欠，那么您应该向房东房客管理局（相当于法院的地位）提出听证申请，由听证官（相当于法官的地位）去裁决。 如果听证官的裁决对您有利，那就是通常所说的，您赢了官司。一般您会在一周左右有，得到一份裁决书，上面由听证官界定了租客所欠租金金额，和如果不在某日前清欠，房东可以凭此裁决在法警处登记驱逐等字句。 如果租客在法警驱逐前还清了欠租，那么法警就不能驱逐。如果没有清欠，法警会在约定的日子，与房东一同到达出租屋，实施驱逐。此时，租客必须离开，否则就会被控以“妨碍执行公务”的刑事罪名。房东此时应在法警监督下换锁，标志着收回物权。 在租客被驱逐之后的72小时内，房东有义务配合租客清场。 如上是最基本的步骤与过程，受篇幅所限，这里没有提及租客因故无法出席而要求延期、租客在听证会上反诉房东、租客要求在裁决下发后重新复核等情形，这些情形无疑会拖慢听证过程，为获得最终裁决增加了不确定性。一旦这些发生，房东往往没有足够的经验处理，我以后再找机会，做专题分析吧。 一旦发现欠租，房东应该注意些什么？ 正如本文一开始所说，欠租的发生率比较高。处理起来格外需要小心，因为毕竟租客反客为主，房东被动迎战。基本上，如下几点是需要做到的。如果能做到这些，房东的“胜算”会大一些，损失也许会小一些。 立即动手。因为法律条款要求房东在讨欠是，对租客给出一定的通知期，这个通知期其实就是个“宽限期”，从十四天到十九天不等。当“宽限期”结束时，如果清欠未成功，房东必定要申请听证会，由听证官裁决。从申请到听证会的举行，一般也要有四到五个星期的排期等候。听证会之后，从获得裁决到法警实施驱逐，至少也要一到两个星期。可见，动手越迟，整个过程也就越长，租金损失也自然越大。 熟悉法律规定的讨租流程。我观察到，房东一旦被欠了房租，心情之沮丧、对整个过程之迷茫、对周边环境判断之主观，导致房东做出一系列错误的判断与举措。其中最错的有两个，一是道听途说，二是闭门造车。上面已经说了，不再赘述。除非很有经验，房东这时最应该做的，是寻求专业指导。 端正心态，客观判断。如果房东能够立即动手，往往损失还不算太大。此时如果发现租客真的是没有支付能力，您应该有个“壮士断腕”的心态，趁早免他当月的租金，劝走罢了。以便您再找新人做租客，把损失降低到最小。您要知道，生意本身就是有赔有赚。如果发现租客刁钻难缠，找茬反告，您应该趁早脱身，交给专业人士处理，以免您错上加错，雪上加霜。 提前预留“损失预备金”。如果您能把租金中的一部分预留做为损失赔偿、欠租摊平、专业服务费用等等，当危机发生时，您还是有些准备的，不会感到措手不及。当然，这涉及到您对出租业务的整体构想，从最早制定投资计划时，就应该考虑到。 出租业务是个好生意，地产投资更是很有前途。但是其中的风险多、战线长、头绪繁杂。加上又是服务业，从业人员应该考量自己的质素是否适合与人打交道。这个生意的互动性非常强，想四平八稳、四脚落地、旱涝保收、甩手掌柜，那最后一定“惊喜连连”。所以，客观地处理事务，谨慎地解决纠纷，认真地挑选租客，负责任地对待自己物业，是对业者的基本要求。 我愿意把我所学的、所体悟到的、所处理的各种与民租法纠纷有关的经验和教训分享给大家，使得大家受益。请继续关注。 祝大家获利圆满，事事顺心。 安省律师公会 · 法律顾问 专门处理房东房客纠纷、家庭暴力、商店盗窃事务 于氏法律事务所（R-Yu Legal Services） 11A Glen Watford Drive, Suite 215 Scarborough, Ontario M1S 2B8 Tel: 647-352-8388 Fax: 647-439-0792 WeChat: y4167075723

所谓“终止租约”，一般来说是指房东提出，要求租客搬走的意思。这种情形占了“终止租约”的大部分。 在实际出租业务中，房东会说，我不想再租给他了，想让他搬走。这就是我们这里说的“终止租约”。“我的家，我让他走，难道不可以吗？”如果您真这么想，也有这样的打算，那么您应该认真阅读本文。 注意，本文不是法律意见，只是对归管民用出租业务的《民租法》的一些评点。同时，还请读者注意，《民租法》并不完全归管所有的民用出租业务，与小房东最相关的是“房东或其家人与租客共用厨房或者卫生间”的情形。这种情形《民租法》没有管辖权，如果打算赶走租客，房东要去警察局，而不是房东房客管理局。见我以前的文章《警官，您真的到过民宅里，去驱赶租客吗？》。 下面就分若干种情形，说说“终止租约”的事。 第一种，虽然租约还没到期，但是由于种种原因，房东说服租客，或者应允一些好处给房客，双方同意提前解除租约。这种情形的关键是“双方同意”，只要双方同意，签了书面的协议，哪怕还有十个月才期满，租约也可以提前解除。一般地，要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。 有一次，房东找我，希望我能代理他，和租客谈提前走人。当时租约是一年，才刚刚过了三个月。租客按时交租，房子也打理的体面，但是房东家庭变故，一定要收回出租屋，可租客的工作单位就在出租屋不远的地方。提前解约对租客有些不便。但是经过谈判，晓之以理，诱之以利，租客还是提前走了。 第二种，租约没到期，房东希望租客提前走，房客不走，而且也没有任何过失。这是最难的，一般成功率不高。一旦提出赶人，关系恶化的概率较大，提醒房东慎重处理。 第三种，租约没到期，租客有过失，比如欠租、破坏、违法等，房东必须按照《民租法》的规定和房东房客管理局的流程，采用“二部制”，即“先通知，后听证”，来获得管理局的判决，然后由法警执行驱逐。房东是万万没有权利自己去换锁、搬东西、驱逐房客的。小心被反诉，我代理了几起，都是付了代价，租客才罢休的。 第四种，租约到期了，租客继续住下去。这里插一句，租约到期，并不意味着租客必须搬出。房东想让房客走人，一般有三种原因可以提出。 甲、房东要把出租屋收回自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用； 乙、房东把出租屋挂牌卖出，新屋主要把这间屋自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用；关键是要已经卖出； 丙、房东打算落地重建，申请了建筑许可。 这些都有不同的通知期要求以及证明材料来支持停止出租的原因。 总之，一般地，房东不愿再租给现租客了，都是因为这样或那样的原因。如果租客有过失，情况比较好办。如果租客没有明显过失，而只是房东单方面地希望租客走，是最难的情形，一定要谨慎处理。 我代理的案子里有相当一部分情形，是租客没有明显过失，而房东不希望到期后继续租给该租客的。比如房东嫌租客“事太多”、租金太低了，即使涨租也不低于现行水平、租客“太恶”、自己就是“不喜欢他”。。。等等。 这个和租期有关系，我一直建议不要签一年那么长的约，俗话说，“花无百日红，人无千日好”，如果是个“零售租约”，按月计的，大不了几个月就能有机会结束租约。有的房东期待稳定性，我见过一签就是五年的，我真替房东担心。谁又能保证谁“半道不变心”呢？ 说到这里，本文就要做结了。我还是想跟大家说，我们的房东和小房东出租业，还很不成熟，大部分房东与租客的关系还没拿捏好。应该摸着石头过河，您可以大手笔买物业，因为无论怎样，它都是你自己的物业，但是不要大手笔随便招租客，应该谨慎对待住进您斥巨资买下的物业。 宁空三个月，不招可疑人。当然，如果您等着租金还贷，那么您一定首先具备冒险精神，其次才是个房东。我就不多言了。 如上文字不做为我的法律意见，而只是对有关法律的基本理解，请与我联系咨询具体事，以便给出准确建议。敬请指导，谢谢大家。 免费电话法律咨询 ❶ 联系方式：于戎伟 647-352-8388 ❷ E-mail：[email protected] ➌ 网址： http://www.ryulegal.ca

终止租约 房屋出租给房客，如果租期期满，或者租客违约，需要停止租房合同，房主要想收回房间就要让房客搬走，但在加拿大一旦房客搬入您的房子，想要让他们搬出去，有时候就不那么容易了，所谓请神容易送神难，必须走完所有的规定程序才可以。 结束租约，或者需要驱逐租客时候的一些注意事项。具体到实际生活中的此类事件处理，建议您找到相关专业人士，把各项手续问清楚。如果语言不好，那就找华人律师咨询。语言没问题，到网上找到相关问题解答，自己来做更可靠，没有人比你更了解情况，而且，你也不想花费那么多。网上需要有关表格，可以在 LANDLORD AND TENANT BOARD （房东和房客委员会）网站上下载。 重要的是，驱逐租客，首先您得做到合法，一旦双方闹僵，需要诉诸于法庭，您手里要有足够的合法驱逐房客的证据，不能让法官挑出毛病。这就要求从开始每一步都要按照规定做。 如果您签了一年的租约，建议在到期前三个月和租客沟通，询问是否要继续住下去。租约到期后，如果双方既没有停止租约，也没有再续签租约，那么就自动按照单月租约住下去。 驱赶租客 那么，如果情况不正常怎么办? 比如，租客破坏屋内设施，找了很多人同住，明显分租，或者，干脆拖欠房租。这就要求房东非正常终止租约，那么，不同的理由，给出的通知期限也是不同的。 通常房客在拖欠租金后，即使房东立刻给他们发出通知，14天后如果仍未有交租，才可以上法庭申请驱逐令。法院开庭做少要等1个月，有时要等2个月。这就意味着，如果房东胜诉，房客顺利驱逐，最快也要2个月。但是，多数情况下，整个过程，从房客开始欠租，到房东发警告信，再到法庭申请驱逐令，法庭调解无效，请执法警察驱逐房客，这个过程，其实要差不多6个月。驱逐后，房东可以再到小额法庭告房客，要求收取拖欠的房租。这个又是一个浪费时间和精力的事情。法庭占用的时间，法庭外停车的费用，安省一些法院里还有专门为穷人或者所谓的弱者安排的免费法律咨询，甚至实习律师可以为这些房客进行义务辩护。于是，如果赶上数九寒天，房客无处安身，房东还要多提供几个月的住处。 网上有一篇文章，说是阿尔伯塔省的一对奇葩夫妻，恶意拖欠租金，两年骗了五个房东。这对所谓的奇葩夫妻，就是房东唯恐避之不及的“职业租客”。 作为房东，如果您和租客签了一年的租房合同，但是想提前终止，您需要有正当的理由。但是有时候，即使您有正当的理由，也未必会顺利的将房客请出您的房子。 宠物问题 安省的租赁法规要求不可以在租赁合同里写上不允许租客养宠物的条文。租客可以养宠物。有些CONDO建筑里有对宠物的限制条文，这些条文写明在CONDO的声明里。但是，如果宠物是导盲犬或者发挥心理慰籍作用的宠物，即使是可以合理限制租客养宠物的CONDO大楼，也是不可以限制的。 以多伦多为例，租客可以养最多6只狗，猫或者兔子。 近年来，在地产网上许多由经纪发出的租房广告上，都明确写明不考虑有宠物的租客。但实际上即使你在租房协议里写了 不可以养宠物，双方也签了字，租客同意不养宠物。然后，租客在搬入的第一天就带来了宠物，你也不可以因为这个理由终止租赁协议，将租客赶走。这个规定对房东相当不利，房东要特别小心。 要想把养宠物的租客赶走，你必须可以提供足够的证据，证明租客所养的宠物影响了邻居的正常起居，或者导致房东或其它租客有过敏反应，或者给其他人带来安全威胁：比如宠物是斗牛狗，蛇或者其它危险动物。 吸烟问题 如果房东非常介意租客吸烟，那么，一定要在租约上写明租住的地方不可以吸烟。这个和养宠物不一样，安省不允许在居民租约上规定不许养宠物。但允许在租约上写明不许吸烟。不过，您不要误会，即使您写在租约里，租客入住后开始吸烟，您也无法以租客破坏合同为由将其驱逐。您必须提出正当的理由，比如，租客吸烟直接导致了危害，伤了家具，二手烟传到了隔壁，影响他人健康，烟头掉到地毯上烧出了洞，等等。 租客如果想终止租约，也要给房东在规定日期内发出通知。唯一区别是：租客方面提出终止租约，不需要提供任何理由。所以你看，房东和房客，在很多方面无法用公平来衡量。谁让咱是房东呢？ 在众人，甚至法官的眼里，房东就是有钱人，至少比房客有钱。可是，只有房东才知道，买个房子投资出租多不容易。银行一大笔贷款，每个月都要交。房客拖个十天半个月还可以支撑，要是拖个半年，很有可能就意味着房东需要卖掉自己住的房子。 保持房东和房客之间良好的关系很重要。但是，遇到会钻法律空子的“职业租客”，关系终究会搞僵。凡事一旦牵涉到法庭，律师，仲裁，结果一定是劳民伤财，得不偿失。