众魔在人间：华尔街的风云传奇

证券化导致借款者和贷款者之间的联系脱节，最终后果是：从经纪人到次贷公司到华尔街，整个链条中没有人关心他们买卖的贷款是否将无法偿付。事实上，他们在为这些劣质的贷款提供担保时也承担了巨大的风险。然而，由于获得了太多的收益，他们看不到这些风险。每个人都认为总有别人来承担责任。

从次贷发展的早期开始，有一群人站在住房提倡者的阵营中和次贷公司作斗争，他们就是来自艾奥瓦州、明尼苏达州、华盛顿州、伊利诺伊州等少数州的总检察长。他们亲耳听见了借款者的抱怨之声，并且目睹了次贷给社区生活带来的巨大伤害。这些总检察长之中有一些人清楚地知道受到影响的不仅是借款者。“借款者实际上无力还款却仍在借钱，这对任何人的长期利益都没有好处，”前明尼苏达州总检察长办公室律师普伦蒂斯·考克斯说，“这只是为那些大量聚敛手续费的人提供短期利益。”2005年在一次和其他总检察长召开的电话会议中，他很直白地说，“整个这事儿最终都得垮。”

这些总检察长调查了第一联盟抵押贷款公司，并在2002年和家用贷款公司达成协议，让该公司支付4840万美元。“我第一次听说第一联盟时是有一次一个人突然走进我的办公室，抱怨说有一个顾客支付了贷款总额的20％作为费用。”考克斯说，“然后我说，‘这是打字错误。给他们打个电话吧。’”然而，这并不是打字错误。并且，在家用贷款公司的协议后，考克斯收到了第二个提醒信号。“我们以为签了这个协议是件很了不起的事，”他说，“我们认为已经成功地解决了掠夺性放贷问题。我们真是够笨的。在这次协议之后，行业的规模涨了两倍。”

2004年，总检察长们注意到了另一个贷款公司，考克斯称之为兴起的房贷公司的“典型代表”。这个公司的放贷量大得惊人。“我们拿到了很多显示所有贷款信息的电子表格。”考克斯说。他记得曾经自己独自想过：“哦，天哪。这公司的放贷范围太广了。”这个公司就是罗兰·阿诺尔的美利凯斯特。

2004年夏天，考克斯开始听到有消费者抱怨说美利凯斯特故意抬高房价，并让他们接受无法偿还的贷款。事实上，当时美国全国各地怨声不断，美利凯斯特不仅抬高估价，它还鼓励顾客谎报收入和就职信息，并故意使顾客对贷款所需费用数额产生误解。美利凯斯特向顾客保证他们能够为昂贵的贷款进行再融资，却没有告诉顾客，如果顾客进行再融资，美利凯斯特便可以要求他们支付高额的提前还款罚金，等等。

那时，考克斯已学会了不再从联邦监管者那里得到帮助。他开始联系专门负责银行业的企业法律顾问办公室（Office of Corporate Counsel，简称OCC）。考克斯说，美联储全都当我们总检察长是“蚊子”。毕竟，如果次贷真是特别糟糕的话，华尔街上聪明的银行家们也不会想要将它们证券化，不是吗？“你愿意相信谁？”考克斯说，“一群年薪不到6位数的傻子公职律师，还是华尔街上年薪八九位数的人？这个答案在美联储看来显而易见。”他继续说道：“监管者中就没人有兴趣往下看看现实中的每一个活生生的人过得怎么样。我们就像是巡警，可我们手中的榔头最没效果。”

2004年8月，包括法律总顾问汤姆·诺托在内的数名美利凯斯特高管飞到艾奥瓦州与该州总检察长汤姆·米勒等见面。美利凯斯特的高管们非常配合。他们对于怨声的回答始终如一：“我们没有那样做”，“我们才不是那样的公司呢”。总检察长们就想了，这怎么可能呢？现在从全国各地都传来同样的怨声啊！“我觉得他们非常聪明，”一位参会者说，“这是由一群极其聪明的人领导的一个聪明的公司。当然我指的聪明是那种狡猾的街头智慧。”

2005年初，总检察长与公司之间的谈判还正在进行中，《洛杉矶时报》发表了一份关于美利凯斯特的尖锐的揭露性报道。标题是“工人们说贷款公司是‘锅炉房’”。该报告涉及很多问题，其中提到了加州等20个州以上的消费者上诉说美利凯斯特存在“某种形式的欺诈”。这篇文章的读者之一是纳兹达，他是绿色通行线学会的法律总顾问。多年来，纳兹达受到阿诺尔魅力和表面上对放贷行为真诚承诺的吸引，他们一直很友好。“他说他们公司在努力成为美国最好的次级放贷公司，而当时我觉得，‘这个人可能做得到’。”纳兹达回忆说。纳兹达管理的非营利性组织从阿诺尔处获得过保障性住房的补助金，而且当时他正和阿诺尔商量另一笔150万美元的补助金。

看到《洛杉矶时报》发表的揭露性报道后，纳兹达给阿诺尔打了电话。一位阿诺尔的高管回电说这个报道不属实。“我当时说，‘这太让人不安了，’”纳兹达说，“我需要一份书面的反驳文件，不然太让人担忧了。”他还坚持让阿诺尔对该控告进行独立的调查。阿诺尔拒绝这样做。纳兹达寄回了一张价值10万美元的支票，这是绿色通行线学会从美利凯斯特处获得的补助金。“别人跟我说阿诺尔气坏了，”他继续说道，“我刚开始慢慢了解他的时候很欣赏这个人，最后却深深地感到失望，说‘失望’其实还只是为了说得好听点。”

随着与总检察长之间的谈判恶化，几位州总检察长和副手们飞到奥兰治县，在美利凯斯特的总部进行了一次会议。阿诺尔不是谈判小组成员，但是他把艾奥瓦州的米勒和亚利桑那州总检察长特里·戈达德叫到了自己的办公室。“我们这儿是有几匹害群之马，而且我们也确实没有及时处理。”阿诺尔这么说。米勒立刻表示不同意。“问题普遍存在。”他说。那晚，双方约有十几人一起去阿纳海姆市的餐馆吃晚饭，考克斯开玩笑说，“这就像阿拉伯和以色列的和平协议！”晚餐中，阿诺尔站起来说，“你们这样一起过来弄得我特别尴尬。我很惭愧。”

“那时候我就想了，刚刚不还说公司里只是有几匹害群之马吗，”米勒回忆道，“当这种说法不成立的时候，你就马上改口啊。”

考克斯则感到非常愤怒。晚餐过后，他寄给美利凯斯特50美元作为他的晚餐费用。美利凯斯特则告诉他，当晚的餐费实际上是98美元每人。考克斯不情愿地支付了余下的48美元，并说下次他将带他们去——快餐店。

2006年1月23日，总检察长同盟宣布美利凯斯特同意支付3.25亿美元来平息49个州关于公司侵害消费者权益的控告。（由于弗吉尼亚州要求任何公司的主要股东提供详细的财务信息而阿诺尔拒绝提供，美利凯斯特没有在该州设立办公室。）美利凯斯特否认了所有的控告，但是同意作出改变，包括改变估价方法、取消销售人员关于提前还款罚金等费用的激励制度、对信用情况相近的客户按同样的利率和贷款折扣点数收取费用等等。美利凯斯特还拿出了赔偿资金来支付给那些能够证明公司向自己过多地收取了费用的顾客。大部分总检察长都很高兴，他们认为自己为行业中的其他公司设立了一个可效仿的典范。的确，在和美利凯斯特的协议达成后，新世纪金融公司在年度报告中写道，公司将和美利凯斯特遵循一样的指导方针。报告中写道，“我们公司的一些做法可能是有问题的，我们的总收入、业务、运营结果和利润都可能因此受到伤害。”然而，这实际上也就是承认了整个行业已建立起了欺诈作假的根基。

美利凯斯特从来没有真正地从这个事件中恢复过来，这似乎在一定程度上证实了事件的真实性。“因为公司发展热度下降（他们甚至把办公室中的红牛饮料售卖机搬走了），公司努力清理负面形象。”一位员工2005年春天在消费者权益网站“偷窃报告”（Ripoff Report）上写道。（该员工继续说，“祝那些仍和公司这个魔鬼作斗争的人们好运，你们会需要运气的。”）几个月后，在这个网站上，一位名为埃里克的人自称曾是美利凯斯特高管，他写道，“公司不可能发展得更强大了，它会变好、变得更守规矩，利润也会减少……这公司的辉煌时期已经过了，收好你的光芒赶紧上别处发挥去吧。”

2006年5月，协议刚生效几个月，美利凯斯特宣布公司将关闭229个零售业务点，并撤掉3800个工作岗位，今后的工作主要通过四个大型的地区呼叫中心进行。“这事儿看上去真无情，刚开始他们对员工、员工的家庭许下了承诺，可是突然之间——嘣，”一位被解雇的员工说，“公司的处理方式没有一点人情味。”每个部门都被叫到会议室通过电话会议接到各种通知——这样重要的通知竟然都不是当面告知，甚至就是一盘磁带被反反复复地播放。在公司总部，氛围让人觉得特别悲凉。“一旦总检察长们开始调查，而且越来越多的信息被员工知道，他们就开始质疑自己到底算什么，自己作为组织的一员到底在做什么。”一位原高管说。

阿西姆·米塔尔是ACC资本控股公司，即美利凯斯特母公司一位经验丰富的高管，他在6月时成为了公司首席执行官。米塔尔坚持说美利凯斯特可以按照新的模式运行下去，而且将会稳定发展。然而，结果显示“埃里克”说对了，原因可能是美利凯斯特在与总检察长们的协议下无法正常获利，也可能是该公司根本无法正常运营了。例如，一个受雇来清理公司日常运营的估价员发现，公司在纽约的贷款人员支付给一群估价员巨额的费用。这些估价员来自同一个外部公司，而且这些估价员一直将房屋的价格定为贷款人员给定的价格。（房地产泡沫中，估价太高是最普遍的欺诈行为之一。）继续往深处查看，该估价员发现这个外部公司的拥有者是一位美利凯斯特员工的妻子。并且，当美利凯斯特决定实施新的体系来解决四个新的呼叫中心的估价欺诈时，公司却没有在萨克拉门托的办公室实施该措施。

2006年末，美利凯斯特已在寻找买家，到2007年初，ACC现金不足。透露内幕的时刻到了，从这过程中大家能看到阿诺尔是多么聪明。2004年，他邀请德瓦尔·帕特里克加入公司董事会，没错，他就是当时带领司法部对长滩公司放贷行为进行调查的帕特里克。帕特里克每年得到的薪酬是36万美元。两年后，他辞职参加马萨诸塞州州长竞选并胜出。2007年3月，ACC情况严峻，帕特里克州长代表阿诺尔打了个电话。据《波士顿环球报》报道，帕特里克州长打电话给当时担任花旗集团副总裁的鲁宾。他们俩在克林顿政府时就认识了。在这个电话打完一周后，花旗集团同意向ACC注入运营资金。阿诺尔同时贡献了一些私人资本来保持公司继续运营。

2008年秋，美利凯斯特被关闭；花旗集团接管了450亿美元的由阿金特子公司支付利息的贷款组合。帕特里克之后为这个电话而道歉，并承认说“对穷人、老人和少数人群的金融剥削普遍存在于美利凯斯特”。然而，后来的事情证明这个电话并不是他为阿诺尔提供的唯一帮助。

2008年，企业法律顾问办公室整理了一份文件，题为“10个最差地区中的10个最差企业”。该文件列举了取消赎回权比例最高的10个大城市地区中10个最差的贷款公司。这份文件也生动地展示了阿诺尔的公司是怎样破坏全美国的。10张名单上总共列出了21家公司，而这10张名单上均出现了阿诺尔的阿金特子公司，这家公司在克利夫兰和底特律的名单上位居第一。长滩公司的名字出现了9次，在萨克拉门托、斯托克顿、孟菲斯和丹佛的名单上位居第一。尽管在与总检察长们签署协议后公司的贷款量急剧下降，但是美利凯斯特的名字仍出现了7次。（ACC说将长滩公司算成是阿诺尔的公司是“非常不公平、不准确的”，因为在这份企业法律顾问办公室报告出现的10年以前，ACC就已经和长滩公司没有联系了。）

然而，那时候，美利凯斯特的调查和协议像是发生在一个平行宇宙中。2005年春天，《洛杉矶时报》的揭露性报道发表之后，总检察长敲定协议之前，小布什总统提名阿诺尔为美国驻荷兰大使。也许，这也不是那么让人觉得出乎意料。据《洛杉矶时报》报道，从2004年到2008年，阿诺尔和妻子唐恩向大老党^①的各种工作和候选人提供了共1200万美元以上的捐款。这些捐款包括唐恩·阿诺尔给美国选民进步基金会（Progress for America Voter Fund）提供的500万美元资金。该基金将一部分捐款分给快艇广告（Swift Boat ads），这个广告帮助打败了2004年共和党人总统候选人约翰·克里（John Kerry）。小布什在成功连任后宣布任命阿诺尔为就职典礼募款委员会名誉主席。据《今日美国》报道，这也不是意料之外的事：“就职典礼基金筹集人唐恩·阿诺尔和罗兰·阿诺尔找到了一个新的方法向这个活动注入25万美元的资金。他们的抵押贷款公司美利凯斯特和其他三个子公司一起贡献得最多，达到了100万美元。”阿诺尔说他支持小布什对以色列的立场，但是很少有人会认为这是唯一的原因。“很多的慈善行为和主要营销活动都是为了产生巨大的政治影响。”一位原管理者说。

2005年11月举行了阿诺尔的任命听证会。他妻子和弟弟克劳德·阿诺尔骄傲地坐在观众席中。长期得到罗兰·阿诺尔支持的纳粹大屠杀的幸存者、加州民主党国会议员汤姆·兰托斯向观众介绍了阿诺尔。“总统阁下，我深深地相信阿诺尔先生是我们这一代最伟大的慈善家之一。”兰托斯说。明尼苏达州的共和党参议员诺姆·科尔曼称呼阿诺尔为“朋友”，并说，“我为阿诺尔先生的成就感到特别骄傲。”弗吉尼亚州共和党参议员乔治·艾伦特意提到密西西比州州长黑利·巴伯在卡特里娜飓风后给阿诺尔发来了一封感谢信。他还指出，加州州议会发言人、宾夕法尼亚州州长、洛杉矶市市长等人也发来了支持信。美利凯斯特或唐恩·阿诺尔本人为这三位官员提供了丰厚的政治捐款，这也无须感到惊奇。

轮到阿诺尔发言的时候，他的第一句话是，“我一直把‘做正确的事’作为我的座右铭。”他继续说道，“我认为我们公司是反掠夺性的。自从20世纪80年代末期我们建立了这家公司以来，我们为那些因为无法直接从机构银行借钱的人提供信贷。”公司就这样发展起来。

那天，在场仅有两名参议员严肃地质疑了阿诺尔。其中一位是萨班斯，他提出当时正在进行的美利凯斯特调查的相关问题并问阿诺尔是否真正实现了自己的座右铭。阿诺尔用他著名的“害群之马”言论进行了回应：“公司中有些员工没有做正确的事。一旦被我们发现，他们将被请走，而我们则会采取行动来保证这样的事情不再发生。”

另一位参议员是巴拉克·奥巴马。“如果仔细检查控诉记录，我相信大部分人会发现里面问题重重。”奥巴马说，“所以我在想，把这位可能存在潜在问题的人派去代表我们国家是否合适。”

“谢谢你，参议员，”阿诺尔回答道，“我看过你的成长背景，你的生活经历给我留下了很深的印象，我很明白你担心的问题。参议员先生，我能向你保证我和我的妻子与这一系列谈判无关。”

然后，奥巴马说，“我这里有几封信，作者本来是美利凯斯特行为反对者，但却寄来了信件表示支持，我想这很好地证明了你可以战胜那些原本不同阵营的人并与他们合作。我收到了帕特里克的来信，他也是我的一位很好的私人朋友……”

“你也知道，”阿诺尔回答道，“他是一位非常正直的人，如果不是因为他觉得这样做配得上他的为人，他不会答应成为我的——我们的董事会成员。”

“当然。”奥巴马说。

一个反对阿诺尔提名的人说：“我们感到极为震惊。这位著名的非洲裔美国民主党人居然说这个叫阿诺尔的人为少数人群提供了机会，并为民主党人提供了保证金。”2006年2月，阿诺尔的任命得到参议院同意。该投票在与各州总检察长之间3.25亿美元的和解协议宣布一个月后进行。媒体报道说这笔付款为阿诺尔的任命“清扫了道路”。最后一次，阿诺尔用钱解决问题的行事方式帮助了他。

普伦蒂斯·考克斯可不属于那些满足于美利凯斯特协议的州官员之一。确实，这个协议也许能够阻止美利凯斯特恶劣的放贷行为，但是考克斯不相信这将减缓次贷行业中的丑恶做法。毕竟，这些公司只知道按这些做法来开展工作。

考克斯的想法是正确的。2006年初，差不多在美利凯斯特的和解协议生效的同一时段，次贷行业混乱了。伊利诺伊州总检察长丽莎·马迪根事后对国会说，那是“我们开始看到抵押贷款公司的承销行为急剧恶化的时候”。

根据证券交易委员会的报告，在过去两年间利率飞升的2/28贷款，到1999年所占次贷的比重为31％，而到2006年，该比重升至69％。根据亚特兰大联邦储备银行的一份工作底稿，被称为“说谎者贷款”的文件不完整贷款和少文件或无文件要求贷款在2001年时几乎不存在，但到2006年末这些贷款占了次贷量的20％。根据沃顿商学院财务管理专业教授苏珊·瓦奇特所说，总体上看，选择权指数型ARM等非传统抵押贷款和其他次贷本来不存在，但在2006年，它们占去了抵押贷款总量的一半以上。

一位原次贷高管说，他最开心的时候是在2005年末，那时公司的一个承销人说，“我们得想出一个对策来处理无文件要求贷款交易中出现了某文件的情况。”“某文件的情况”的意思是，经纪人愚笨到放一张W-2表格在文档中，来证明一个收入登记为9万美元的借款人实际只赚了4万美元。“我们的决定，”这位高管说，“就是把文档返回给经纪人，让他们把这问题‘解决好’。我们知道如果拒绝这笔贷款，这个经纪人会到大街上找另外一个人。”

抵押贷款行业经验丰富的罗伯特·辛普森的公司IMARC专门调查了贷款失败的原因，他记得有一次看到贷款收入声明上面写着借款人是“雪貂养殖户”，她的月薪则是1.5万美元。事实上，她的月薪只有1500美元，而且她在零售业工作。“负责这项贷款的工作人员决定想办法处理好这个状况，”辛普森说，“遇到这样的贷款时，你立马能明白两件事：这笔贷款将表现不好，并且能让这种贷款存在的体系其实已经遭到损害了。”

对于那些相信老派承销的人来说，那几年令人非常不安，他们就像互联网泡沫期间那些想要遵守规矩的价值投资者。他们感觉到自己深陷泥沼无法动弹，而世界就这样轻轻走过。最终，他们终于找到了理由让自己相信一切都没问题：毕竟，最初同意放贷的并不是经纪人。贷款公司们当然知道自己在做什么。

在这类人当中有一位叫黛比·吉莉安。她是康涅狄格州丹伯里市的抵押贷款经纪人。她身上流着房地产业的血液：她的父母亲拥有一家房地产公司，而她自己的大半生事业也是在这家公司中。1996年，她和丈夫建立了一家小型的本地公司，名为“查特奥克贷款集团”（Charter Oak Lending Group）。吉莉安厌恶地看着不断蔓延的疯狂，但她还是为少量的客户提供了抵押贷款业务。次贷是贷款公司到处兜售的产品，而它们也是很多借款者想要的。在泡沫期间，她的业务量扩大了。

“竟然同时有57家贷款公司争我们的业务。”她在一封邮件中写道，并从自己的角度描述了泡沫经济那些年的情况：

他们那些人都问同样的问题：“让我看看你们在做什么。有什么我可以结算的吗？”想象一下，像我的公司那样小小的经纪人办公室里全都挤满了账户管理人，他们每天都来寻找业务。他们总是带着饼干、三明治、糖果等各种各样的小玩意儿。

很多账户管理人都很好、很诚实，属于想要做好本职工作、具有职业道德的人。但是，也有一些只按价格办事的账户管理人。他们开口就说“这个我们会支付额外的点数，或者那个只能给一半的点数”。这些人不全来自次贷公司，还有一些来自大银行。他们都有Alt-A抵押贷款和其他次贷产品。

让我们走到今天这一步的不仅仅是次贷产品。对于某类型借款者来说，选择权指数型ARM也许是合适的产品。我们从不认为这个产品是次贷。真正根本的原因是放贷者的行为和心态。杀掉市场的不是枪——而是枪手。

那些26岁的大学毕业生，穿着深蓝色西装，头发梳得整整齐齐。他们意气风发地走进经纪人公司，因为他们的年薪能达到15万美元。他们对业务一无所知，但是他们会邀请我们去参加各种聚会和会议，痛饮狂欢。

我公司有一个贷款人，她在一笔贷款上就赚取了3.12万美元，我跟她说给她40％，结果她居然告诉我应该五五分。这一笔贷款费用比她上一个工作的年薪还多。这笔交易让我明白这些人的思想都已经黑了。

提前还款罚金还伴随着佣金激励。贷款者还怂恿贷款公司给想要卖出的特殊产品开出更高的收益差幅溢价率^②，并给其他不想卖出的产品少打折扣。整个行业都受到利益的驱使。贷款者只是想方设法增大放贷量，不管用什么方法。贷款与市场占有率的竞争非常残酷。提升营销力慢慢地变成了一种生活方式。我们天天都受到千锤百炼。

在进入抵押贷款行业之前，我在会计公司工作过。我的想法一直是要具有创新力并按准则办事。曾经，合格者与不合格者之间的界线非常明了。每天出现的新产品慢慢地将这条界线从谨慎的风险管理移到了高额手续费的世界。当有些人在界线内没法完成业务的时候，这些人便改变界线的位置。这被称为“构造”贷款，这指的是如果该贷款本来不合格，那就想办法让它变得合格吧。

我记得有一次参加房地产经纪人研讨会，当时我不仅提到，而且也的确对此深信不疑，“贷款者们提供这些产品……在风险、法务、合规、二级市场等部门里有很多聪明人，他们很清楚自己承担的风险并为之定价。我是谁，能质问他们？”真是够了！记得曾经有位女性下属说过这样表示怀疑的话，“哇，他们把信用标准降至580分了！”

“我很明显地感到，”吉莉安总结说，“一阵阵毛骨悚然……恶性行为慢慢地遍布了整个行业。我能看到火山岩……慢慢地蔓延，直到每项业务都留下它们的痕迹，最终整个业务将被吞噬掉。”

让考克斯最生气的是当时没有人关心实情。“这肯定是场败仗。”他说。

次贷行业慢慢进入疯狂状态时，全国性银行监管者还是那么无能。2005年底，银行监管者想从行业人士中询问他们关于“非传统”抵押贷款“指导方针”的意见。整个行业进行了回击。美国金融服务协会主张说，要求贷款公司去评估借款者是否有能力偿清贷款的做法“严格得太不必要了”。美国银行家协会说，该指导方针“过高估计了抵押贷款产品的风险”。说它们风险更高是“不对的”，美国银行家协会说，“恰恰相反，它们只是代表了不同种类的风险，这些风险也能受到谨慎贷款者的良好管理”。美国金融服务协会还让监管者清楚地说明“指导方针并不是绝对规则”。

消费者倡议团体要求更严格的规定出台。加州再投资联合会主张说，监管者不应允许一些风险分层的存在，比如自列所得选择权指数型ARM（stated-income option ARM）。该联合会称这种贷款“对无戒心、无常识的消费者来说是致命的产品”。加州再投资联合会副董事斯坦写道：“对于消费者或者金融机构的经济稳定性来说，错误地证明次贷借款人偿付能力的承销都是不利行为。”他继续写道，“借款者陷入无法支付贷款带来的烦恼……金融危机的构成要素均已就位。”

2006年秋天，监管者终于发布了指导方针。该方针要求贷款者“考虑借款者是否具有偿付能力”。但是，这个方针仅适用于那些允许借款者延迟支付本金或利息的贷款种类。而且更重要的是，这仅仅是一套方针。它不具备法律效力，次贷公司完全可以忽略它。

如果想要知道这实际上意味着什么，你仅需看看华盛顿互惠银行的监管者即可，那就是储蓄机构监理局。在2006年秋天与储蓄机构监理局会谈后，一位华盛顿互惠银行的高管在一封邮件中总结该监管者的态度：“他们的第一反应就是，他们认为这个方针的灵活性很大。他们特别指出，该指导方针中大部分情况下用的是‘应该’而非‘必须’，而且他们还指望华盛顿互惠银行来确定该方针将如何指导具体的业务行为。”

一份参议院的调查报告后来指出，在起草这个指导方针期间，储蓄机构监理局还主张采取更宽松的标准。该机构很大程度上在努力保持着自身的地位。吉勒朗从2001年末到2005年春天担任储蓄机构监理局局长。在他的带领下，该机构缩小了很多：2002年，吉勒朗裁掉了20％的工作人员。储蓄机构监理局说，它的新目标是“将重点放在机构上，而非放在监管者上，以此来保证它们的运营符合所有的现行法律，包括消费者保护法”。

而且，储蓄机构监理局的资金来自储蓄银行，资金量由储蓄银行的业务量决定。后来吉勒朗自己描述，在接任的时候储蓄机构监理局“财务状况不利”。得益于次贷业务的膨胀，华盛顿互惠银行得以快速发展，这也意味着对监管者来说，该银行成为了比以前更重要的资金源。根据参议院常设调查委员会的调查，在2003年到2008年间，华盛顿互惠银行提供的费用占去了该机构总收入的12％到15％。吉勒朗的继任者赖克曾经将华盛顿互惠银行的首席执行官克里·基林格描述为“最大的资产智囊团成员”。

华盛顿互惠银行高管分析该监管者指导方针的实施将带来的后果时，他们得出结论，公司交易量会因此减少33％，所以，他们并没有实施。直到2008年6月，美国联邦存款保险公司检察官才发现华盛顿互惠银行“没有遵循非传统抵押贷款的联合指导方针”。

虽然次贷婚恋了这么长时间其监管者才拿出指导方针，但这也不能完全归咎于储蓄机构监理局。另一个有罪的是美国联邦储蓄系统。美联储的态度在纽约联邦储备银行于2004年末发表的一篇文章中得到体现，该文章题为，“房价是下一个‘泡沫’吗？”回答是：“至于房价出现大幅下降的可能性，在查看历史上国家房价数据后，我们发现对于这种可能性的担忧是毫无基础的。”伯南克在2006年2月接替格林斯潘成为美联储主席，然而美联储在本质上还是格林斯潘的美联储。他们依然坚信：市场仍然是最有效的手段。比起那些官僚来，市场更清楚该如何为风险定价。市场规律会阻止真正糟糕的事情发生。银行业监管者最重要的任务就是不要妨碍市场规律起作用。

当时，纽约联邦储备银行主席是鲁宾在克林顿政府任财政部长时期的门徒之一：蒂姆·盖特纳。他在30多岁时便成为了专门负责国际事务的副部长。2003年被任命为纽约联邦储备银行主席时，盖特纳才42岁。在鲁宾、萨默斯、格林斯潘的教育和影响下，盖特纳无疑深信市场的优势。当政府内部讨论该指导方针的时候，一些银行监管者主张美联储必须限制抵押贷款放贷和商业房地产交易行为，特别是在自从2000年以来这两种资产持续迅速增长的情况下。然而，盖特纳和其他一些意见相同的人抱有其他的忧虑。如果美联储采取压制政策，这会对抵押贷款和房地产市场带来什么影响？对银行的财务底线会有什么影响？“美联储推迟了指导方针出台的时间，”有人说，“该指导方针因监管者关于一个问题的内部争论而延迟，这个问题是因为大部分抵押贷款卖给市场，监管到底应该管到什么程度，以及这个指导方针能否用监管标准来取代投资者的风险偏好。”

当狂热达到顶峰的时候，一个奇怪的问题隐约出现了：谁还能继续借钱？历史上次贷业务基本上依靠再融资。这意味着要说服已经拥有30年固定利率贷款的客户或者已经偿清抵押贷款的客户重新为自己的住房申请抵押贷款。或者，在几年后利率慢慢上涨至房主没办法支付贷款的情况下，原本是次贷借款者的房主也需要再融资。然而，根据德意志银行的数据，到2006年，美国40％的实际购房者接受的是次贷或Alt-A抵押贷款。为什么呢？其原因是飙升的房价用价格将合理的买家赶出了市场，而经纪人则寻找那些根本没想过拥有住房的借款者和那些在正常情况下根本无法拥有住房的借款者。贷款都给了那些连诱惑利率都支付不起的人，更别说支付重置利率了。借款者仅需签完文件、获得贷款、搬进住房，并在几个月之后停止偿付。

同时，快速增长的房价终于开始减缓步伐。这意味着，那些原本认为自己将要在利率重置前获得再融资的房主没有获得再融资时需要的增值。“不管是谁向上述没有偿付能力的借款者提供了贷款，他们都是不得已而为之。”一位在该行业富有经验的人说。换句话说，借款者和贷款者都会陷入劣质贷款的泥沼。

全美上下的贷款办公室氛围日益紧张，特别是对于那些必须努力阻止劣质贷款产生的人来说，例如说经验丰富的估价员约翰·弗格森。他最先进入金融商店公司工作（他认为是一家发放低质贷款的次贷公司），然后跳槽到联合银行（BankUnited）。该银行位于佛罗里达州，最终受到次贷量的拖累而倒闭。弗格森看到贷款的质量下降得很快之后，他开始拒绝发放更多的贷款。2006年春天，他给加州核桃溪市联合银行办公室的老板写信说：“大势发展良好而有人却拒掉一些交易。但是到了关键时刻……每次有人影响到别人拿工资时，事情就变得丑陋不堪。事情在后来发展成了销售和检查部门之间的对战。在位于加州的这个办公室里，每个人都知道，我拒绝或者削减交易单均会影响产量。”

第二年春天，与弗格森同处一个办公室的销售经理给员工发出的邮件显示出了他的惊慌之感。2007年4月2日，他写道，“92笔交易的总额度为3600万美元，这甚至低于2月份的量，这也是自从我们开业以来的最低点……我从没想过居然可以低到这个地步……但是这却是事实，也希望我们能从中吸取教训并发挥得更好……我们必须……我们现在走向不对，有些事情必须改变。”

次贷公司就像是在转轮上奔跑的小仓鼠，因为它们知道如果停下来一切都会玩完，于是只能越跑越快。公司必须保持总量不断上涨，公司的存活就靠它了。公司需要不断地流入资金，不管这些资金是通过向华尔街卖出贷款，还是通过卖出资产和债务。减缓的总量是公司将要玩完的迹象，投资者和贷款者将因此纷纷逃走。

相比之下，贷款质量越来越糟却也不是问题。谁在意呢？监管者和管理者等认为他们把这问题交给了别人解决，也就是购买抵押贷款支持证券的投资者们。在一份2005年关于华盛顿互惠银行的备忘录中，美国联邦存款保险公司总结了普遍存在的观点：“然而，管理层相信（房价下跌）给销售部带来的影响是可以控制的，因为风险最高的部分已经卖给投资者，而这些投资者将承受房地产泡沫破灭带来的冲击。”

华尔街是怎样看待次贷疯狂发展这件事情的呢？华尔街也不在意。若与其他人稍有不同的话，华尔街则在鼓励次贷公司逆向竞争。越劣质的贷款越能带来收益。“某公司找到我们并说，‘我们简直不敢相信你们公司的信用标准居然不是580分。’”一位原摩根士丹利高管回忆说，“‘你们的标准是620分，但是雷曼就是580分。’”证券化导致借款者和贷款者之间的联系脱节，最终后果是：从经纪人到次贷公司到华尔街，整个链条中没有人关心他们买卖的贷款是否将无法偿付。事实上，他们在为这些劣质的贷款提供担保时也承担了巨大的风险。然而，由于获得了太多的收益，他们看不到这些风险。每个人都认为总有别人来承担责任。

注释

①大老党，即GOP，全称为Grand Old Party，为美国共和党的别称。——译者注②收益差幅溢价率，即YSP，全称为yield spread premium。从表面上看，这指的是在一笔交易中，借款人同意支付更高的利率来换取较低额的预付金。但是，在泡沫经济期间，收益差幅溢价率遭到了滥用，这个术语变为经纪人因让借款者接受高利率的贷款而获得的回扣。哈佛大学法学教授、著名的金融消费者权益倡议人士伊丽莎白·沃伦称之为“隐藏的回扣”。