中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)在加拿大属于较常见的物业形态，因其选择面较广、投资回报相对理想而为商业地产投资客所青睐。
麻雀虽小五脏俱全，投资中小型出租公寓同样有许多值得探讨的问题。中小型出租公寓按单元数量可分为Duplex（双单元公寓）、Triplex（三单元公寓）或是Fourplex （四单元公寓）以上。通常4-5个单元的物业，实际风险较2-3个单元的物业风险小，这主要是从空置率来看的。因为租客一般不会在同一时间搬走，而Duplex 里面如果租客一旦搬走，业主就没有收入了。在不同地点,各类多单元物业的价格是不一样的,比如目前在多伦多市区的五套可供房源叫价从53万到222万不等,这主要依年净收入来决定的。投资一个多单元物业如同购买一个现成生意，个人的管理能力和投资资本将起主要作用。对那些从来没有和租客打过交道的人，建议最好从小开始起步，积累经验为重。若资金雄厚者，最好找有经验的管理公司打理。
在投资中小型出租公寓时，业主最基本的职责就是如何搞好和租客的关系。因此投资者必须弄清相关的租客法律。首先要弄清书面租约(Lease Agreement)一般内容及条款：(1)租金金额及每月缴交租金日期 (2)租约有效期 (3)租客人数 (4)押金(5)有关费用的负担及责任 (6)饲养宠物的限制与否 (7)停车位 (8)有关装修等条件
在投资一幢投资中小型出租公寓时，有几个方面值得投资者重点思考：1. 你想投资的物业，外表是否吸引人。2. 此物业是否接近公共交通要道。3. 你看中的物业是否属政府合法的出租物业。4. 此物业的各种系统是否运作良好。5. 卖家能否提供消防部门的年度检查报告。6. 现时租客是否稳定。7. 计算你的资本回报率。8. 考察各种按揭的机会，减少按揭利息。
其中投资回报率是投资项目好坏最关键的衡量依据。
(1)要有正现金流(a Positive Cash Flow)。如果租金收入还不到利息支出，这就产生了负现金流(Negative Cash Flow)。购买这种物业风险相对较大，一般靠物业升值来实现利润。这种情况主要见于期房或土地投资。
(2)现金回报率Cash-on-Cash return 要在10%以上，即扣除年贷款费用后的收入与投资额之比应达到10%以上。
(3)投资回报率Cap rate 要在7-8%以上。Cap rate 是衡量物业价格的主要因素，也是银行按揭的一个重要依据。
通过以上计算，一般就能推断出这套物业是否值得投资。
Author: 且行且珍惜
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