住房贷款：“安居”不是梦
在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，如证券、期货、外汇、经营等方面，这在投资意识比较强的城市中已是非常普遍的一种现象。
此外，从投资角度考虑购房，贷款也是重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。例如，某人购入单价为每平方米5000元、共100平方米的住房，拟在投资收益率达到30%时出售。如果购房总价50万元均为自有资金支付，那么要达到升值30%需要该住房出售单价达到每平方米6500元，这其中难度是很大的，如果该人将50万元自有资金作为50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15%，达到5750元，则两套住房总价为115万元，归还50万元贷款后净得65万元，与50万自有资金相比，投资收益率已达到30%。单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多，也快得多。
以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”。借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。所以，申请贷款购房不失为可以尝试的一种购房方法。
目前，个人住房贷款主要包括三种贷款方式，即个人住房贷款（商业性贷款）、个人住房委托贷款（公积金贷款）和个人住房组合贷款。个人住房贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是由公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。
个人住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。这种贷款方式的金额有限。
个人住房商业性贷款：以上贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要你在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款买房。
个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10万～29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
诚然，买房是一个较复杂的商业行为，在个人贷款买房时，要对各种问题进行综合考虑，这样才可能取得最有效益的贷款。具体说来要全盘考虑以下问题：
1.对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
2.对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果你的家庭预期有较大的支出，这将会削弱你的还款能力。
3.学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
4.学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度＝借款人的月还款能力÷相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。
5.组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
6.首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
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