众魔在人间：华尔街的风云传奇

很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？

如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。

1991年，马克斯韦尔从房利美首席执行官的职位上卸任。那年他61岁，如果再多工作一天就整整10年了。离任时，他一次性获得了2750万美元。虽然这是他应得的退休金，但是当时在华盛顿来看，这个数目相当惊人。（他还拒绝了另外一笔550万美元的应得款项，因为害怕引起别人对房利美和对他的批评。）但是，房利美的股东对此无任何异议。马克斯韦尔接手了一个濒临破产的困难企业，并使之发展成了摇钱树。房利美顺利壮大，它的政治力量很强大，拥有专业的管理团队，并且资金雄厚。多年以后，著名的管理大师吉姆·柯林斯将马克斯韦尔排在了“有史以来最伟大的首席执行官”第七的位置上。（排名第一的是查尔斯·科芬，通用电气的第一任总裁。）“如果说扭亏为盈是一门艺术，”柯林斯这样描述马克斯韦尔，“那他可与米开朗基罗比肩。”

马克斯韦尔从不自夸。他从来不会将房利美说成是重要市场中的主导者，而是将之描述成努力降低房屋价格的公司之一。但是，退休之后不久，他接受了《华盛顿邮报》采访，回顾了他的成就。“政府若想完全控制房利美，必须作出模式上的改变，而这种改变需要一个大事件。”他总结道。

那时，这一发言看上去并不夸张。该发言的前一年，房利美的利润首次突破10亿美元，其股票市值也迅速上涨。然而，最重要的是，房利美和房地美对市场有实质上的制约，即规范化抵押贷款。这句行内话直接反映了政府支持企业的权力。毕竟，规范化抵押贷款指的是符合房利美和房地美提出的严格贷款标准的抵押贷款。两家公司不会为不符合标准的抵押贷款提供担保。抵押贷款行业的公司均须按规矩办事，没有其他选择。

马克斯韦尔退休时，长滩抵押贷款公司才刚成立四年，而次贷仅为大海中的一叶扁舟。美国国家金融在突飞猛进地发展，但不是依靠卖次贷，而是靠着向房利美出售规范化抵押贷款。那时，美国近6000万房主都是信誉良好的中产阶级，他们有足够的资金支付首付和月供。

在马克斯韦尔看来，1991年的房利美坚不可摧，然而事实并非如此。那个时候公司腹背受敌。一方面，华尔街开始注意到次贷能有效地避开政府支持企业，从而制造出具有竞争力的威胁。这一威胁在当时看似微小，最终却发展成了对房利美的致命威胁。另一方面，房利美和房地美属于半政府半公司性质，这意味着它们永远受到来自华盛顿的异议。这些异议中有些隐蔽有些公开，但大都属于政治需要。左派批评者觉得房利美和房地美在帮助穷人买房的工作上力度不够。右派批评者认为政府支持企业不应该在私营房地产市场上占据一席之地，因此这些企业应该与华尔街证券化机构在对等的基础上竞争，不管最后是否能存活。这些批评之声此起彼伏，从未消失。

随着赢利增多，房利美变得非常强大，也变得傲慢专横。再加上批评之声不断，它日趋偏执。在接下来的10年中，成倍增长的资金数额让房利美下定决心要保护自己享有的特权和财务底线。但这却给公司带来了致命伤。

1992年，即马克斯韦尔退休后第一年，国会通过了一项法案，进一步约束房利美和房地美。该法案包括两个内容，第一个是设立监管者，全称为美国联邦住房企业监察局（Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO）。第二个是将政府支持企业帮助低收入者买房的目标明确化，并规定了政府支持企业为实现该目标应采取的具体步骤。你也许会认为，这两个新规定将限制房利美和房地美的发展，甚至会带来成本的增加。但是，它们可没有受到什么影响。

主要原因在于房利美的新当家人吉姆·约翰逊，他处事圆滑，曾长期担任民主党高层领导人。约翰逊出生于明尼苏达州，毕业于普林斯顿大学，47岁接手房利美。人们称他为“玩家”。约翰逊20多岁时一直在尤金·麦卡锡和乔治·麦戈文的竞选阵营中工作，之后在卡特政府期间担任副总统沃尔特·蒙代尔的行政助理。1984年，约翰逊策划并管理了蒙代尔的总统竞选活动；一年之后，他和著名的外交官理查德·霍尔布鲁克合伙创立了以政策为导向的公关公司——公共策略公司（Public Strategies）。约翰逊的朋友包括参议员、众议员、政府高级官员，还有在麦卡锡阵营工作人员的聚会上认识的美国总统克林顿。即便在这样的朋友圈当中，他也称得上举足轻重的人物。在尚未管理房利美时，约翰逊担任华盛顿顶级的自由智库布鲁金斯学会的主席和首都一流艺术中心肯尼迪表演艺术中心（Kennedy Center for the Performing Arts）的总裁。《华盛顿邮报》曾称他为“宇宙的主席”。

作为房利美的首席执行官，约翰逊积极进取，在政治上态度强硬，甚至连从不示弱的马克斯韦尔都表示自己不会采取那样强硬的态度。约翰逊是马克斯韦尔为这个职位亲自挑选的人，而这样做的原因显而易见。和马克斯韦尔一样，约翰逊身上散发着魅力。他非常聪明，马克斯韦尔还记得20世纪80年代的一次晚宴上，他们第一次见面时自己如何受到了约翰逊魅力的吸引。像马克斯韦尔一样，约翰逊用强硬的做事方式来达到自己的目的。

他们俩唯一的区别在于，约翰逊更加强势和严厉。马克斯韦尔管理时，公司的规模和影响力稍小，而且他对于事情的度总是心里有数。可是，约翰逊不会去掂量。出现政治斗争时，不管事关大小，他必定全力以赴。“他平常说话不留情，比如他会说，‘我们要把他们打得跪地求饶。’”房利美的一名前高管回忆道。一次，在和约翰逊谈判的过程中，一个政府官员开玩笑地问房利美失败的可能性有多大，可约翰逊的回答丝毫没有玩笑的意味：“我们不可能失败。”

多年以后，房利美最新一任首席执行官丹尼尔·马德评论约翰逊管理时期时说，“那时的政治现实是，我们总是赢，从没有失败过，而且很少面临有组织的政治反对意见。”前共和党国会议员吉姆·利奇是房利美的批评者，他说约翰逊建立了“近代金融史上规模最大、最复杂的游说机制”。

利奇并没说错。最开始，房利美游说机制的目的是让新的立法在国会讨论后最终能对公司有利。如果房地产市场萎缩，房利美和房地美将要兑现担保，这是纳税人需要承担的风险。正因为老布什政府中的一些人认为房利美和房地美将过多地承担这些风险，相关法案出台了。这些政府评论家认为，房利美和房地美至少需要一个强有力的监管者。原则上，银行需要留出全部证券组合资产中8％左右的资金，但是房利美和房地美仅留出了非常小的一部分，这样就能够比竞争对手拿出更多的资金来吸收贷款。美国财政部希望房利美和房地美留出更多的资金。

1990年，在约翰逊出任首席执行官之前，房利美雇用了一位传奇式人物——前美联储主席保罗·沃克尔——来为房利美的低准备金状况辩护。这是房利美惯用的战术，即找到一个非常受尊重的专家来为自己辩护，后来约翰逊也惯用这招。沃克尔声称，对于房利美而言，准备金少也没问题，并且在预留资金低水平的情况下，即便碰上了战后“最严峻”的状况房利美也能够保持偿还能力。据《巴伦周刊》记载，沃克尔的认可让房利美其他的支持者感到很安心，不亚于财政部苛刻的提案被否决时的心情。法案几乎要被通过的时候，房利美召集另外一批支持者提出反对意见说，公司准备金越多则房主的情况就会越糟糕。为什么？因为这将“限制贷款可供量并提高房屋购买者的利率水平”，斯蒂芬·阿什利证言道，他当时是住房抵押贷款银行家协会会长。几年后，阿什利成为了房利美董事会成员之一。这也是房利美的惯用战术之一。

立法进程中，约翰逊召集了一些主要的房地产活动家，来说服国会新的监管者不应该是财政部或美联储（二者被认为是“不鼓励增加住房”的机构），而应该是住房与城市发展部，因为该机构对银行管制和风险不太了解。毫无疑问，新的监管者最终定为住房与城市发展部，并且法案同意了让政府支持企业的准备金远低于其他金融机构。到20世纪90年代中期为止，政府支持企业的准备金仅占全部资产的2.75％。

还有另外一个转变让房利美无须惧怕新法案。房利美巧妙地让唯一的“放心”监管者，即联邦住房企业监察局（以下简称“监察局”），受到拨款手续的限制。这意味着监察局的年度预算是政客们说了算，而很多政客都是从房利美那里得到指示的。因此，如一位房地美的前游说家说的，监察局有两种选择：“要么迁就房利美，要么面临削减预算。”

政府向房利美提出的明确“住房目标”也受到了房利美游说的影响。例如，新法案要求政府支持企业购买的抵押贷款中30％应为中低收入家庭住房贷款。（1996年初该目标数值稍有提高。）但是，该目标简直是毫无意义，不禁让人发笑。美国总审计署后来提到，这些目标实际上低于住房与城市发展部对市场情况的估计。并且，因为“中等收入”家庭是指某地区平均收入的家庭，仅这部分家庭的抵押贷款便能满足指定的目标数。

约翰逊为保护房利美的利润和影响法律的做法感到十分自豪。“虽然这听上去有点强势，但是在1991年和1992年，房地产目标确实是由我们制定的，”他跟朋友说，“因为有我们的合作，那些执法者不敢太过分。”

当法案通过成为法律时，也意味着宣布约翰逊取得了胜利。他向《华尔街日报》说，“立法进一步明确了我们的政府支持地位。”这就好像在说，房利美和房地美正式变得不可侵犯。但是，正如马克斯韦尔的预言，这种情况只在当时是那样的。

毫不奇怪，在监察局成立之后的10年间，该机构因其监管软弱而臭名昭著。20世纪90年代末，该机构连续两年没有主管。房利美的管理层对它很不尊重，甚至很少隐藏这种态度。当监察局要求提供信息时，政府支持企业经常回应说信息必须保密，监察局前副局长斯蒂芬·布卢门撒尔说，“华尔街上的公司都不喜欢证券交易委员会，但是没有哪家公司会去正面顶撞它。它们都很客气。可接手监察局时，我震惊了。房利美和房地美公开辱骂监察局及其工作人员。”后来，监察局自己也说，“房利美高级管理层的目标非常明确，即迫使监察局过度依赖房利美的信息和专业知识从而实现实际上的自我监管。”这基本上是事实。

在房利美推开新的监管者时，它却很好地完成了政府规定的任务目标，这证明了政府支持的有利一面，同时也牵制了评论家。就这一点而言，立法写明公司的任务目标其实是一件好事。

立法写明的任务本身就不难实现。对于房利美，这任务几乎无关紧要。约翰逊真正看重的是这项新立法带给房利美的另一个巨大的好处。依照法规要求，他的公司应帮助中低收入的美国家庭实现“美国梦”。这个成文的目标能更好地向国会说明房利美的重要性。当批评者向房利美抱怨时，公司也能够进行有力的反击，将他们说成是“反对人们拥有住房的人”。

房利美雇用了很多在行内被称为“住房规划家”的人，这个名称颇具嘲讽意味，因为它指的是那些认为拥有了住房便能解决世界上所有弊病的理想主义者。没过多久，约翰逊自己也变成了一个住房规划家。至少，他发言时听起来像是个住房规划家。“这个任务流淌在我们的血液里。”他习惯这样说。他爱说的另外一句话是套用通用汽车公司的老格言：“凡是对房利美有利的事，对美国房地产也有利。”房利美开始在电视节目中宣传自己对人们拥有住房的贡献。

但是，约翰逊远远不只有华丽的辞藻。他说过，政府支持企业的关键在于“房主的生活中永远也不会出现房利美或房地美这两个名字”。政府支持企业所做的一切都隐藏于幕后。对于国会来说，房主才是最重要的群体，因为他们是选民。所以，房利美只需想办法展示出公司的两个特征，约翰逊称为“必要性”和“可靠性”。他说，这两个特征能“让我们存活”。

约翰逊通过建立伙伴关系办公室来解决“存活”的问题。伙伴关系办公室的官方目的是在特定州内寻找购买抵押贷款的商机。而实际上，它们是复杂的政治机构的草根形式。房利美成立的第一家伙伴关系办公室设在圣安东尼奥，这儿正好是当时众议院银行委员会主席亨利·冈萨雷斯的家乡。（1994年，共和党人在众议院取得多数席位后，他变成了少数党中的最高级成员。）冈萨雷斯1999年退休时，来自纽约州布法罗的议员约翰·拉法斯成为了民主党高级成员。所以，房利美在布法罗开设了一个伙伴关系办公室。

这些办公室的背后是有潜规则的。办公室成员基本上是接近权力集团的人，例如参议员的儿子、州长的秘书、前国会工作人员等等。他们经常举行剪彩仪式，而且总会有政治家到场，比如这些政治家专门来宣布房利美将拿出几百万捐给老年中心等等。每年，全国的伙伴关系办公室要举行近2000场剪彩典礼。国会议员也许不知道次贷市场对房屋置业率的贡献，但是他们知道这块蛋糕是怎么分的。

房利美还通过其他渠道为政治家们提供资金。除了对竞选阵营提供捐款之外，房利美专门成立了一个基金会，为特定的政治目的提供资金。这个基金会成立于1979年，初期规模很小。1996年，约翰逊从房利美股票中拿出3.5亿美元给该基金会让它负责公司的宣传。经过多年的发展，该基金会成为了美国最大的慈善捐款机构之一。例如，它向国会黑人核心小组（Congressional Black Caucus）和国会西班牙裔核心小组（Congressional Hispanic Caucus）的非营利部门提供了大量的捐助。

房利美给内幕人士提供高薪职位。国务卿沃伦·克里斯托弗的得力干将汤姆·多尼伦在离开政府职位后加入了房利美，克林顿政府的副总检察长杰米·格雷利克也是如此。为了实现目标，约翰逊有时也雇用共和党人，例如艾恩·克里斯坦森。克里斯坦森是原众议院多数党领袖纽特·金里奇的办公室主任。“它简直成了前政客们的就业中心！”一位细心的观察员说道。

房利美和房地美花在游说上的费用非常惊人：截至2006年的10年间共花费1.7亿美元。但是，房利美所做的不单单是提供资金。根据《华盛顿邮报》的报道，房利美希望国会作出某种决定的时候，他们不需要特意去通知这些政客。作为为数不多的国会批评者之一，来自艾奥瓦州的利奇，接任冈萨雷斯成为众议院银行委员会主席之后，提议对房利美和房地美的债券发行进行征税。当然，房利美对此不会坐以待毙。后来就有传言说利奇的众议院银行委员会主席位置可能不保。一位评论家称：“只要召开听证会，参会人员就会得到房利美资料包，该资料包包括了房利美在过去四五年内购买的每笔贷款。”前路易斯安那州国会议员理查德·贝克说道：“他们的战术连巴顿将军都会赞扬。他们每时每刻都准备着，绝不会给对手任何机会。”

那些坚持批评房利美的人最后怎样了呢？他们尝到了后悔的滋味。因为害怕房利美主导市场，房利美和房地美的主要竞争对手们成立了一个“房利美监察组”来密切注视政府支持企业的一举一动，而房利美对他们进行公然威胁。通用电气金融财务有限公司（GE Capital）首席执行官丹尼斯·内登告诉《华尔街日报》，通用电气接到“房利美用各种通信手段发出的警告，说如果坚持做房利美监察组成员的话，通用电气在财务上将会面临严重后果。”美国国际集团的首席执行官汉克·格林伯格说：“他们极力排挤并威胁竞争对手，这真是让人忍无可忍。”不久之后，房利美监察组就不再公布成员名单了。

1996年5月，美国国会预算办公室发布的一个报告显示，房利美和房地美的利润中大约有40％受益于政府的支持。但是，房利美谴责说，“这帮经济学家，只要我们帮助普通民众买房，他们就不高兴。”

美国总审计署给众议院多数党领袖理查德·阿米写过一封信，信中指出政府支持企业在1995年接受了高达22亿美元的政府补贴。这封信的作者詹姆斯·博思韦尔说他接到了房利美副总裁富兰克林·雷恩斯的电话。据博思韦尔说，雷恩斯要求删去关于政府补贴的那几句话，不然他会打个电话让博思韦尔丢掉工作。博思韦尔拒绝了。当然，最终他没有丢掉工作。（雷恩斯否认这件事。）

1996年，财政部准备发布一份不利于政府支持企业的报告，但是房利美想办法在发布前把它变成了对自己相当有利的报告。例如，草稿中说，“如果政府支持企业完全私有化，房利美和房地美必须和其他的投资者一样遵守私人资本市场的规则，而不是身为政府支持企业，适用的是被弱化和被扭曲的规则。”最终发布的报告中并没有这句话。草稿中还有一段列举了几个原因，说明为什么中断政府资助“能够帮助房地产金融市场安全稳健地发展”。最终报告中也没有这段。更甚者，整个第五章都被删除了，该章标题为“改变联邦政府和政府支持企业之间关系的政策”。

说这些话的人虽然都没有确证，但是了解报告改写的人都推测约翰逊给朋友克林顿或者财政部长罗伯特·鲁宾打过电话。而约翰逊说没有给这两人中任何一个打过电话。这件事的真相仍然是一个谜团。

房利美回应批评者的态度非常凶，这让人觉得很奇怪。毕竟，房利美和房地美在房屋置业率上确实作出了贡献。他们作出担保而让更多的人买了房。久而久之，因为房利美和房地美的关系，美国国家金融等抵押贷款公司接手了储蓄贷款业，从而成为美国国内初级抵押贷款公司。这样，即便互助银行关闭了，抵押贷款业务仍能够继续进行。

但是，房利美的朋友比敌人多，这些朋友包括共和党人政要。比如，共和党参议员菲尔·格拉姆是自由市场的热心拥护者，他本应该阻止房利美的所作所为。1994年，格拉姆成为了参议院银行委员会主席，关于房利美和房地美的提案，他永远都投赞成票。为什么呢？因为和约翰逊一样，格拉姆看到了让人们拥有住房能够带来的政治好处。据一位前银行委员会工作人员称，共和党人学会了如何才能让人们投自己的票。“想要获得选票，第一重要的是让人们在私营部门有份工作，”这位工作人员说，“第二重要的是让人们拥有住房。”他继续说，“格拉姆向每一个听众宣扬拥有住房的好处。”

另外，马洛尼后来说，房利美的发展态势是只需“有一个撒手锏就足够”。当然这也不奇怪。深入了解之后，其撒手锏就是作为政府支持企业能采用的不公平商业模式。头脑正常的人都不会成立一个没有成文担保的公司，更别说担保本身存在与否都是个问题了。然而，房利美和房地美的主导地位就是在这样的基础上建立起来的。它们能够主导市场，都是因为投资者们相信政府不会放手。

面对投资者，房利美也大力强调这个观念。（它曾有一次宣称自己的证券比AAA级证券还要安全，原因就是“有政府的支持”。）但是，如果有人在政府里这样说，房利美将会轻微地表现出愤怒。承认政府在背后的支持，就等于承认房利美的大部分利润来自纳税人，也就是说，如果哪天房利美出问题了，遭殃的是纳税人。房利美可不愿意承认这件事。这也就解释了为什么房利美针对最微弱的批评也会大肆进行反击，因为在房利美看来这影响到公司的存亡。

房利美快速回应针对自己的批评的原因还有一个，那就是随着时间的推移，房利美的利润来源和帮助人们买得起房没有任何关系，这也就说明批评者们的批评是正确的。

房利美的工作就是在抵押贷款文件上盖章，说明有它的担保，这样抵押贷款支持证券就产生了。这个工作很好、很稳定。房利美和房地美因此在市场上变得无比强大。尽管利润丰厚，但是也没有多到不正常；利润并没有让它们成为美国商业中的佼佼者。房利美和房地美转而进行了另一个活动——它们开始建立自己的抵押贷款组合和抵押贷款支持证券，并且把这些产品留给自己而非卖给投资者。

虽然在20世纪80年代早期，抵押贷款组合几乎毁了房利美，但是公司从来没有彻底舍弃抵押贷款组合。“我们一直都视抵押贷款组合为公司的核心业务。”马克斯韦尔说道。房利美的说法是“顺境逆境都会有”，意思是投资者愿意购买时房利美就卖出，投资者对抵押贷款不感兴趣时，房利美就以抵押贷款组合的形式持有。马克斯韦尔将抵押贷款组合保持在一个非常低的量，从而没有引起市场太大的注意。

然而，约翰逊让这块业务成倍地扩张。再次，贷款组合反映了房利美作为政府支持企业所拥有的优势。房利美和房地美先利用公司的地位发行少量的低成本债券，再用赚到的钱来购买高收益抵押贷款，然后把这之间的差额收进腰包。“巨大的利润”，美联储主席艾伦·格林斯潘曾用轻蔑的口吻描述房利美和房地美赚取的差额。这个表述完好地表现出了上述做法显而易见的特点。到1998年底为止，房利美拥有价值4150亿美元的抵押贷款组合，1992年该数值仅为1560亿美元。1996年在给国会的报告中显示，国会预算局估计贷款组合的边际利润率高于担保业务四五倍。20世纪到90年代末，房利美的利润大部分来自抵押贷款组合。

抵押贷款组合业务让房利美在华尔街上更加强势。多年以来，房利美给华尔街的公司提供了数百万美元的资金用以发行债券。“人们对待房利美和房地美的态度就好像它们代表着主权信用，”一位曾在华尔街某公司工作的职员说，“你只需记住不要去惹这两个公司。”

20世纪90年代末，房利美成为了全美资产排名第三的公司，房地美紧随其后。这两家公司在《财富》杂志的员工平均收入排名上分别位居第一、第二位。房利美的股票价格也在飞涨。在约翰逊的带领下，公司的市值增至700亿美元，而他从马克斯韦尔那里接手时公司市值只有105亿美元。“在美国没有第二个金融机构能够占据如此大的市场份额。”约翰逊在一次演讲时说道。他说对了。

20世纪90年代的抵押贷款市场中有一件最具讽刺意味的事，美国中低收入家庭的房屋置业率上升并不是因为房利美和房地美的作用，或者说根本与它们关系不大。新兴的抵押贷款公司取代了传统的储蓄贷款业；90年代美国《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）的修改迫使银行向贫困群体提供贷款；次贷市场快速兴起，之后不断地发展（尽管次贷业务集中于再融资而非新房贷款）。这些因素都帮助了穷人买房。房利美和房地美虽然收到了联邦政府的指示，即帮助中低收入家庭买房，但是，这两个政府支持企业对于信贷风险表现得非常谨慎。它们更愿意追逐目标而不是实现目标，而采用的方法在公司内部被称为“狗咬尾巴”。它们并不愿意进入次贷市场，次贷并不符合它们的贷款标准。况且，它们在其他的市场也能获得相当丰厚的利润。

很多提倡出售低价房的人因此变得恼怒。他们抱怨，尽管政府支持企业信誓旦旦地说要完成政府制定的目标，它们却并没有真正帮助那些需要帮助的人们。住房与城市发展部的多次研究显示，政府支持企业的低收入群体贷款的购买量远低于市场水平。

然而，这并不是说房利美和房地美没有什么贡献。当美国国家金融服务公司开始向低收入者提供贷款时，房利美成立了一个特殊的项目来处理这类贷款。但是，在那时候美国国家金融等公司成立的项目贷款金额都不大，而且提供给低收入者的贷款也受到控制。只有部分人能获得这类贷款，因为这些公司意识到了一个很重要的问题。马德后来提出，“如果有些人信用上有污点但想拥有住房，你认为他真会在这个国家生活吗？你怎样才能划清这个界限呢？”

但是，大多数时候，房利美并没有为自己的立场道歉。“我也曾说过，房利美的目标是帮助每一个希望拥有住房的人，”约翰逊说，“但是，这并不是说我赞同胡言乱语和欺骗。我们在很小心地探索着这个界限。”

一位前房利美高管说：“我们公司大约98％的抵押贷款都采用市场利率，只有很少且边缘的一部分例外。”这位高管还说，“约翰逊的态度是，‘我可不会让政府来决定到底怎样才算保障性住房。’”然而，这种情况很快就发生了改变。1999年，安德鲁·科莫被任命为克林顿第二任期的住房与城市发展部部长。他是保障性住房的支持者，多次提议说要增加保障性住房。难以置信的是，科莫对房利美的魅力和威胁完全置之不理。当时，他已经和约翰逊在另一个问题上较量上了，对于房利美的施压，他也没有退缩。1999年7月，政府支持企业声称，到2001年止，它们担保的抵押贷款中将有50％是提供给中低收入美国家庭的。为实现这个目标，政府支持企业所采取的一个方法就是降低贷款标准，就像次贷企业所做的一样。确实，房利美的住房规划者们希望公司能够在次贷市场这个无法无天的世界里充当警察的角色。房利美进行过一项详细的调查，调查结果显示，许多次贷借款人都怕被拒绝，因此他们需要支付高额的利息来获得贷款。部分研究显示，这其中许多客户其实有资格获得优先级贷款，也就是说，他们本可以只支付较低的利息。房利美说它将运用公司的影响力确保借款者进行公平的交易。

后来，很多保守派批评者都将这件事看成是房利美和房地美对克林顿政府保障性住房主张的妥协。然而，房利美愿意进入高风险市场的真正原因却和美国国家金融服务公司一样：利润。次贷业务蓬勃发展，而政府支持企业在旁边观望着。“他们进入该市场的动机是要再次为股东创造惊人的财富。”安娜·康菲尔德写道，她一直反对政府支持企业的做法。同时，还存在一个潜在的问题。华盛顿特区的普利茅斯公理基督会（Plymouth Congregational United Church of Christ）的格雷兰·哈格勒牧师曾宣称政府支持企业进入次贷市场的目的是“将利益最大化”。在2000年6月的一次国会听证会上，哈格勒说道，“真正的问题在于，一旦经济整体衰退或者是经历周期中的衰退阶段，而那时房利美和房地美却忙于次贷业务的话，他们将会和美国纳税人一起成为替罪羊。”

一位前房利美高管说：“次贷市场能够帮助我们实现企业目标。我们必须参与。很多人批评房利美太注重股东的利益和公司的利润，可这并没错。股东是房利美很重要的支持者。特别是那些后来加入的聪明人，他们才是真正的支持者。”

尽管如此，房利美依然很谨慎。2000年，公司提出指导方针，规定可购买的高风险贷款类型。科莫将这些指导方针用在了房利美的保障性住房目标中。在这些新规则下，某些高风险贷款将不符合房利美和房地美的保障性住房标准，比如说那些消费者权益倡议人士认为利润过高的贷款。没有数据证明政府支持企业避开了这样的贷款，即使两家公司从未为大量的次贷提供过担保。

然而，房利美和房地美在进入高风险抵押贷款市场时是快还是慢、是不情愿还是高兴，对结果都没有多大的影响。真正重要的是它们进入这个市场了。因此，它们开始认可曾经完全不插手的市场的发展，而以前绝对的标准界限也开始变得模糊。“次贷的定义是‘房利美和房地美不会插手的贷款’。”一位前高管说道。可是，事情不再是这样了。

很久之后，马克斯韦尔遗憾地承认房利美忘记了一个最简单的问题：为什么要进入次贷市场？如果房利美始终将这个问题放在首位，公司将不会仅仅是为了高额利润而进入这个市场，也不仅仅是为了和市场保持一个步调，而是在房地产市场需要的时候提供流动性资金。如果房利美将此谨记于心，公司将会在关键的时候找到道德的方向盘，并改写后来的故事。