于律师谈“终止租约”

所谓“终止租约”，一般来说是指房东提出，要求租客搬走的意思。这种情形占了“终止租约”的大部分。

在实际出租业务中，房东会说，我不想再租给他了，想让他搬走。这就是我们这里说的“终止租约”。“我的家，我让他走，难道不可以吗？”如果您真这么想，也有这样的打算，那么您应该认真阅读本文。

注意，本文不是法律意见，只是对归管民用出租业务的《民租法》的一些评点。同时，还请读者注意，《民租法》并不完全归管所有的民用出租业务，与小房东最相关的是“房东或其家人与租客共用厨房或者卫生间”的情形。这种情形《民租法》没有管辖权，如果打算赶走租客，房东要去警察局，而不是房东房客管理局。见我以前的文章《警官，您真的到过民宅里，去驱赶租客吗？》。

下面就分若干种情形，说说“终止租约”的事。

第一种，虽然租约还没到期，但是由于种种原因，房东说服租客，或者应允一些好处给房客，双方同意提前解除租约。这种情形的关键是“双方同意”，只要双方同意，签了书面的协议，哪怕还有十个月才期满，租约也可以提前解除。一般地，要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。

有一次，房东找我，希望我能代理他，和租客谈提前走人。当时租约是一年，才刚刚过了三个月。租客按时交租，房子也打理的体面，但是房东家庭变故，一定要收回出租屋，可租客的工作单位就在出租屋不远的地方。提前解约对租客有些不便。但是经过谈判，晓之以理，诱之以利，租客还是提前走了。

第二种，租约没到期，房东希望租客提前走，房客不走，而且也没有任何过失。这是最难的，一般成功率不高。一旦提出赶人，关系恶化的概率较大，提醒房东慎重处理。

第三种，租约没到期，租客有过失，比如欠租、破坏、违法等，房东必须按照《民租法》的规定和房东房客管理局的流程，采用“二部制”，即“先通知，后听证”，来获得管理局的判决，然后由法警执行驱逐。房东是万万没有权利自己去换锁、搬东西、驱逐房客的。小心被反诉，我代理了几起，都是付了代价，租客才罢休的。

第四种，租约到期了，租客继续住下去。这里插一句，租约到期，并不意味着租客必须搬出。房东想让房客走人，一般有三种原因可以提出。

甲、房东要把出租屋收回自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用；
乙、房东把出租屋挂牌卖出，新屋主要把这间屋自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用；关键是要已经卖出；
丙、房东打算落地重建，申请了建筑许可。

这些都有不同的通知期要求以及证明材料来支持停止出租的原因。

总之，一般地，房东不愿再租给现租客了，都是因为这样或那样的原因。如果租客有过失，情况比较好办。如果租客没有明显过失，而只是房东单方面地希望租客走，是最难的情形，一定要谨慎处理。

我代理的案子里有相当一部分情形，是租客没有明显过失，而房东不希望到期后继续租给该租客的。比如房东嫌租客“事太多”、租金太低了，即使涨租也不低于现行水平、租客“太恶”、自己就是“不喜欢他”。。。等等。

这个和租期有关系，我一直建议不要签一年那么长的约，俗话说，“花无百日红，人无千日好”，如果是个“零售租约”，按月计的，大不了几个月就能有机会结束租约。有的房东期待稳定性，我见过一签就是五年的，我真替房东担心。谁又能保证谁“半道不变心”呢？

说到这里，本文就要做结了。我还是想跟大家说，我们的房东和小房东出租业，还很不成熟，大部分房东与租客的关系还没拿捏好。应该摸着石头过河，您可以大手笔买物业，因为无论怎样，它都是你自己的物业，但是不要大手笔随便招租客，应该谨慎对待住进您斥巨资买下的物业。

宁空三个月，不招可疑人。当然，如果您等着租金还贷，那么您一定首先具备冒险精神，其次才是个房东。我就不多言了。

如上文字不做为我的法律意见，而只是对有关法律的基本理解，请与我联系咨询具体事，以便给出准确建议。敬请指导，谢谢大家。

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Author: 三郎