第八章 人口集聚与分化趋势下房地产投资的结构性风险与机会
中国房地产市场继续着20年牛市的神话。2020年,国内商品房新房销售面积17.6亿平方米,环比增长2.6%,比GDP增速略高一些。尽管有些一、二线城市房价涨幅惊人,但2020年全国房价的平均涨幅为5%左右,远不如美国14%的涨幅。而且在国家统计局公布的70个大中城市二手房交易中显示,37%的城市房价是下跌的。
中国房地产开发投资增速大概在2010年见顶,达到33%,2020年已经回落到7%,估计今后会更低。因此,不能把少数城市房价的疯涨作为整体现象。而且,疫情之下全球主要经济体货币超发,使得资产价格上涨成为货币现象,国内股市的走势更是强于楼市。
楼市的泡沫应该没有什么争议,中国房地产400万亿元左右的总市值,大约为美国、欧盟和日本三大经济体房地产总市值之和,而我国的人均GDP水平不足美国的1/6。但是,楼市已经与地方土地财政、银行和居民的资产紧密挂钩,所以坚持房住不炒和避免房地产大起大落已经是政策的两大着力点。
未来房地产的前景究竟会如何?从A股市场房地产板块的估值水平看,2007年市盈率达到90倍,如今只有7倍左右。可见,证券市场对楼市的前景似乎并不看好。从历史的维度看,没有不破的泡沫,哪怕刚性再强。日本房地产泡沫破灭之后,经历了“失去的20年”,这就是代价。
不过,中国经济仍处在上升期,城镇化的进程还在延续,虽然遇到人口老龄化问题,但毕竟有如此之大的人口基数,使得中国经济依然充满活力。加上我国独有的体制优势,使得今后相当长一段时间内,楼市将保持稳定发展。只是楼市的结构会发生变化,估计今后将呈现分化格局,如2020年的股市,一半涨,一半跌。我看好中国楼市的三条线:粤港湾大湾区一线、杭州湾区域一线、长江经济带一线,因为未来中国人口主要向这三条线集聚。
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